"금리 한자릿수로 떨어졌다" 한숨돌린 부동산PF 자금시장

by김성수 기자
2023.03.24 05:22:15

[이데일리 김성수 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금시장이 ‘레고랜드 충격’을 극복하고 안정세를 되찾고 있다. 브릿지론 금리가 한자릿수로 떨어지고, 건설사들도 적극적인 현금 유동성 확보에 나서면서 위기가 한풀 꺾였다는 분석이다.

다만 고금리로 부동산경기 위축이 지속되고 있는 만큼 안심하긴 이르다는 의견도 나온다. 부동산 경기침체가 장기화될 경우 미분양 위험지역 확대 및 미입주 위험 증가 등으로 건설업계 우발채무 위험이 높아질 수 있다.

23일 금융투자업계에 따르면 브릿지론 절대금리는 작년 레고랜드 사태 직후만 해도 15%로 치솟았지만, 최근엔 8~9% 수준으로 낮아졌다.

서울 용산구 이태원동 ‘유엔사부지 복합개발 사업장’은 최근 브릿지론을 3개월 연장하면서 금리가 8~9% 수준으로 낮아졌다. 작년 12월 19일 브릿지론 연장할 때 금리는 12%였지만 3개월 지난 지금은 크게 떨어진 상태다.

투자은행(IB)업계 관계자는 “레고랜드 사태 직후에 비하면 현재 자금시장 상황이 많이 안정화됐다”고 말했다.

실제로 금융위원회는 지난 6일 기획재정부, 한국은행, 금융감독원 등과 가진 ‘회사채, 단기금융시장 및 부동산 PF 리스크 점검 회의’에서 “회사채·단기금융시장이 작년 하반기 경색 국면에서 벗어나 개선세가 확연한 모습”이라고 평가했다.

회사채 스프레드는 작년 11월 말 이후 하락세를 지속하고 있다. 신용등급 AA- 회사채 3년물의 크레딧(신용) 스프레드는 작년 11월 30일 177베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%)에서 지난 1월 31일 99bp, 지난 2일 67bp로 떨어졌다.

기업어음(CP) 91일물 금리 추이 (사진=금융투자협회 채권정보센터)

단기금융시장에서도 유동성 호조로 기업어음(CP) 금리가 하락세를 보이고 있다. 신용등급 A1 기준 CP 3개월물 금리는 작년 12월 9일 5.54%에서 지난 1월 31일 4.52%, 지난 2일 4.02%로 낮아졌다.

PF ABCP 금리도 작년 연말 수준에 비해 떨어졌다. 다만 PF ABCP의 경우 A2등급 이하 금리가 여전히 높고 자금 단기화가 심화하는 등 시장상황을 예의주시할 필요가 있다는 게 금융위원회 측 의견이다.

건설사 우발채무 대응력이 우려 수준은 아니라는 분석도 나온다. 우발채무는 지금은 채무가 아니지만, 어떤 특정한 사태로 발생하게 될지 모르는 불확실한 채무를 말한다. 나이스신용평가 보고서를 보면 건설산업의 ‘위험군 우발채무’는 전반적으로 감당할 수 있는 수준이다.

나이스신평이 적용한 ‘위험군 우발채무’ 기준은 △브릿지론의 경우 ‘미분양 위험이 높을 것으로 추정되는 지역’ 사업장 △본PF의 경우 분양률이 70%를 밑도는 사업장을 말한다. 일반적으로 분양률이 70%에 못 미칠 경우 PF대출금 및 공사비의 상당부분이 원활히 회수되지 못하는 것으로 파악해서다.



분석대상 건설회사는 현대건설, 포스코건설, GS건설, 대우건설, 롯데건설, HDC현대산업개발, 코오롱글로벌, 태영건설, 동부건설, KCC건설, HL 디앤아이한라(HL D&I 한라)로 총 11개사다.

나신평은 브릿지론을 지역별로, 본PF를 분양률 기준으로 구분한 결과 위험군 우발채무 규모는 약 5조원(본PF 5000억원, 나머지 브릿지론)으로 산정된다고 분석했다. 또한 분석대상 건설회사의 현금성 자산 총 규모가 12조원에 이르는 점을 고려하면 건설산업 전체적으로 위험군 우발채무에 대한 대응력이 우려할 수준은 아니라고 판단했다.

또한 건설사별로 요주의 우발채무를 살펴본 결과 절대 규모가 큰 곳은 현대건설, 롯데건설, 태영건설이었다. ‘요주의 우발채무’란 ‘일반도급 본PF와 일반도급 브릿지론(연대보증, 채무인수, 자금보충)’을 합한 금액을 뜻한다.

(자료=건설산업연구원, 나이스신용평가 가공)

연대보증, 채무인수, 자금보충 모두 PF 대출·유동화증권에 채무불이행이 발생할 경우 신용보강을 제공한 건설사가 상환부담을 지게 된다.

다만 현대건설은 약 3조3000억원에 이르는 브릿지론 사업장 중 90%가 서울에 있어서 대부분 위험군 우발채무에서 제외됐다.

롯데건설, 태영건설은 계열사 지원, 금융회사들과의 투자협약 체결 등으로 현금 유동성을 확보했다. 롯데건설은 브릿지론 4조3000억원 중 1조4000억원(비중 32.5%), 태영건설은 1조1000억원 중 5600억원(비중 50.9%)이 위험군 우발채무로 분류됐다.

롯데건설은 지난 1월 메리츠증권 주간으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 채권을 매각해 1조5000억원을 확보했다. 회사가 신용공여한 해당 유동화증권의 만기는 내년 5월까지 연장했다.

전체 펀드 조성액(1조5000억원) 중 6000억원은 롯데그룹 계열사인 롯데정밀화학(3000억원), 롯데물산(1500억원), 롯데호텔(1500억원)이 분할해서 마련했다. 나머지 9000억원은 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈 등이 선순위로 출자했다.

태영건설은 지난 1월 관계사 티와이홀딩스로부터 4000억원을 차입(만기 2027년 1월)해 현금유동성을 확보했다. 또한 안정적 자금조달을 목적으로 이달 한국투자증권과 2800억원 규모의 금융조달 상품 ‘태영건설·한국투자증권 투자 파트너십 프로젝트’ 협약을 체결했다.

태영건설이 800억원, 한국투자증권이 2000억원을 납입해 조성한 뒤 태영건설이 진행하는 PF 사업 자금 조달용으로 활용한다. 이 펀드 자금은 회사가 신용보강한 PF 유동화증권 매입과 PF대출 차환에 활용될 예정이다.

다만 고금리로 부동산경기 위축이 지속되는 만큼 안심하기는 이르다. 부동산 경기침체가 장기화될 경우 미분양 위험지역이 늘어나 건설업계 우발채무 위험이 높아질 수 있어서다.

홍세진 나신평 수석연구원은 “부동산 업황 침체가 장기화되면 미분양, 미입주 확대로 현재 5조원인 위험군 우발채무가 요주의 우발채무 규모인 20조원까지 증가할 수 있다”며 “신규 착공 사업장의 분양률이 낮을 경우 (건설사들에) 공사대금 미회수에 따른 운전자금 부담이 발생하고, 추가적 재무부담 확대로 이어질 수 있다”고 말했다.