by김인오 기자
2008.08.28 10:00:00
[이데일리TV 김인오PD] 에서는 8월 27일 수요일 오후 5시에 방송된 를 통해 '권리분석' 실전응영 요령과 주의사항을 살펴 보았다.
아파트 경매물건 권리분석 요령을 살펴보면 첫째, 등기부등본상 말소기준권리를 기준으로 낙찰후 말소되지 않고 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리가 있는지 확인하고, 둘째로 법원의 점유관계조사보고서, 임차임관계조사서, 매각물건 명세서를 통하여 대항력있는 임차인이 있는지, 만약 인수하는 보증금은 얼마인지 확인해야 한다.
마지막으로 대항력이 없는 임차인이 있고 임차보증금에 대하여 손실을 보는 금액이 있다면 얼마인지를 확인해야한다.
방송에 소개된 실제사례(서울중앙지법 사건번호 2008-5692호)를 살펴보면 등기부상 최선순위 근저당권보다 선순위 가처분, 가등기가 없고 소유권에 대한 분쟁사안인 예고등기 없어 낙찰을 받으면 모든 가압류, 근저당, 저당권 등기는 말소가 되어 안전한 소유권을 취득하게 된다.
또한 대항력의 경우 등기부상 최선순위 근저당권이 '말소기준권리'로 이를 기준으로 임차인의 전입신고가 앞서 있다면 대항력 있는 임차인이고, 그 후에 전입신고가 되어 있다면 대항력이 없는 임차인이다.
경매전문업체 옥션뱅크의 김형필 대표는 이데일리TV에 출연하여 "실제사례에서 낙찰 후 임차인은 경매개시결정일 이전에 전입 신고된 점유자로 인도명령 대상은 아니고 명도소송을 하여 판결을 받아 집행을 해야한다. 하지만 소송기간과 집행비용을 등을 고려하여 적당한 금액에 합의를 보는 것도 나쁘지 않다"고 설명했다.
방송 자료협조 : 옥션뱅크(www.auctionbank.co.kr)
경매 문의 : 02)594-7363