결국 서울 전역·과천 분당 등 경기 12곳 토허구역 묶였다

[이데일리 박지애 기자] 서울과 일부 수도권을 중심으로 최근 집값 상승세가 다시 가파라지면서 정부가 강남3구와 용산구를 넘어 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역(토허구역)을 확대 적용하는 초강수를 뒀다. 특히 경기의 경우 과천, 분당 등 남부지역을 정조준하며 집값 확산을 차단하려는 의지를 내비쳤다.

서울 남산에서 바라본 강북 일대 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)

주택 구매 자금줄도 보다 옥죄었다. 다만 15억원 미만은 기존과 같은 6억원 주택담보대출(주담대)을 허용하되 15억원 이상 주택은 4억원, 25억원 이상 주택은 2억원으로 주담대를 제한하는 등 차등 적용했다. 6·27 대출규제 이후 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 짙어진 가운데 초고가 주택들의 경우 현금 부자들만 집을 매수할 수 있는 여지가 더 커지며 중장기적으로 양극화가 더 극심해질 수 있단 관측도 나오고 있다.

◇서울 전역 토허제+25억 이상 주담대 2억 제한 등 초강수

15일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청 등 관계부처는 이날 정부서울청사에서 ‘부동산 관계장관회의’를 열고 주택시장 안정화 대책을 논의하고 이 같은 내용을 발표했다.

우선 기존 강남3구와 용산구를 넘어 나머지 서울 21개구 전역과 과천시, 성남시 분당구, 수정구, 중원구, 광명시, 수원시와 용인시 등 일부 구 12곳을 조정대상지역 및 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 새로 지정했다. 토허구역으로 지정되면서 이들 지역에선 갭투자(세 안고 매매) 등 투자 목적의 거래는 불가능하며 실거주 목적의 매매 거래만 가능해졌다. 특히 기존에는 아파트에만 적용했던 토허구역을 이젠 동일 단지 내 아파트가 1개동이라도 포함된 연립과 다세대 주택에도 확대해 적용한다.

또 규제지역으로 묶이면서 유주택자 LTV는 불가능해지고 무주택자도 40%로 LTV가 적용되며 조건부 전세대출도 전면금지되는 등 자금줄이 대폭 막힌다.

또 투기과열지구로 묶이면서 청약도 기존 재당첨 제한이 7년에서 10년으로 늘었으며, 2년 이상 지역 거주자에 우선 공급되는 등 당첨 문턱도 높아졌다.

새로 규제지역이 된 서울 전역과 경기 12곳은 정비사업지 내조합원 지위양도도 제한받게 됐다.

전반적으로 주택 구매를 위한 자금줄도 더 옥죈다.

15억원을 기준점으로 두고 15억원 이하 주택은 기존대로 6억원 이내 주택담보대출을 가능하도록 했다. 하지만 서울과 수도권 규제지역 내 15억원 이상 25억원 이하 주택을 구매할 경우 주담대 4억원으로 또 25억원을 초과할 경우 주담대를 2억원으로 한도를 적용했다.

서울과 수도권 규제지역 내 주담대에 한해서만 스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 상향조정한다.

1주택자가 서울과 수도권 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영하는 ‘전세대출 DSR’이 적용된다. 또 은행권 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 상향하는 시행 시점을 당초 예정된 내년 4월에서 내년 1월로 앞당긴다.

◇보유세 강화 만지작…공급은 더 속도낼 것

부동산 세제도 수요 억제를 위한 방향으로 개편된다.

다만 정부는 “구체적인 세제 개편의 방향이나 시기, 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향과 과제 형평 등을 감안해 종합 검토해나갈 계획”이라며 “세제 개편과 관련 연구 용역과 관계부처 TF 논의 등을 통해 보유세, 거래세 조정 및 특정지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토 중”이라고 말했다.

수요 억제와 동시에 주택 공급 확대를 위한 정책 시행도 속력을 낸다.

무엇보다 앞서 발표한 9·7주택공급확대 방안을 최대한 연내 추진할 계획이다.

LH개혁 방안을 통해 LH 직접 시행 방안 등에 대한 구체적인 공급 방향을 연내 확정 지을 예정이며, 노후청사, 국공유지 등을 활용한 주택공급 방안을 마련하고 주요 후보지도 함꼐 발표할 예정이다.

도심 내 신속한 공급을 위해 주거형 오피스텔 등 신축매입임대 7000가구에 대한 모집공고도 연내 마무리한다. 서울 성대 야구장, 위례업무용지는 공공기관 예타를 면제해 부지 매입 절차를 진행하고, 한국교육개발원도 공공주택 지구지정 절차 착수에 속도를 내 서울 4000가구도 차질없이 공급하겠단 방침이다.

이 밖에 수도권 신규 택지 3만 가구 입지 발표를 추가로 검토 하고 수도권 공공지원 민간임대 주택을 내년에 6000가구, 2027년에 4000가구 착공하기 위한 기금출자 심사와 신규 공모를 연내 착수할 계획이다.

◇단기적 영향 그칠 것…똘똘한 한 채 선호 더 짙어질 전망

전문가들은 이번 부동산 규제 확대 적용으로 단기적으로는 수요가 억제 돼 거래 위축 현상이 나타나지만, 장기적으로는 완만한 곡선의 가격회복세가 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 특히 토허구역 등 규제지역이 확산하면서 실거주 목적의 똘똘한 한 채 중심의 선호 현상과 함께 주담대 제한으로 현금 부자들만 초고가 주택 매입이 가능해질 수 있단 관측이다.

송승현 도시와경제 대표는 “과열세가 뚜렷한 서울 및 수도권 핵심 지역에서는 단기적으로 거래 위축과 조정 압력이 강해질 가능성이 크다. 규제지역으로 묶이면 LTV, 대출 여력, 청약 경쟁력 등이 감소하면서 매수세가 위축될 것이고, 특히 갭투자나 다주택 투자 수요가 둔화될 것으로 예상된다”며 “다만 고가 주택 중심의 가격 하방은 제한적일 가능성이 높으며 대출 규제가 강화되어도 수요가 여전히 서울 핵심권으로 몰린다면 가격은 쉽게 낮아지기 어렵다”고 전망했다.

특히 전문가들은 대출 규제 문턱이 한층 높아지면서 계약에 앞서 대출 가능여부를 제대로 확인하는 것도 중요하다고 조언하고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “대출문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기에 앞서 반드시 은행창구를 들러 대출가능금액을 알아보는 게 중요하다”며 “이번 규제지역과 대출규제로 1주택자 갈아타기는 선매도 후매수 원칙 지켜야 한다. 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있기 때문”이라고 조언했다.