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이때 입주시기가 늦어지면 수분양자는 분양계약을 해제하거나 지연일수만큼 손해배상을 청구할 수도 있다. 통상 3개월 이상 입주예정일로부터 입주시기가 늦어지면 분양계약 해제가 가능하다.
문제는 입주시기가 너무 앞당겨지는 경우다. 이때 수분양자는 분양자가 정한 입주시점에 분양대금을 모두 납부해야 하는데, 일시에 거액을 마련해야 하는 부담이 있다. 분양자가 정한 입주시점에 분양대금을 완납하지 못하면 자칫 지연손해금까지 물어야 할 수 있어 이를 두고 분양자와 수분양자 사이에 갈등이 증폭된다.
이런 불미스러운 상황을 막고 수분양자를 보호하기 위해 주택법 등에는 수분양자가 미리 입주시기를 예측할 수 있도록 분양자에게 사전방문을 실시하고 입주일을 일정 기한 이전에 통지하도록 강제하고 있다.
먼저 분양자는 반드시 사용검사를 받기 전에 수분양자가 분양받을 주택의 하자 등을 직접 확인할 수 있도록 사전방문을 실시해야 한다. 이때 입주지정기간 시작일 45일 전까지 가구별로 2일 이상 수분양자로 하여금 사전방문이 가능하도록 해야 한다. 만약 이를 위반해 분양자가 사전방문을 진행하지 않으면 최대 2000만원까지 과태료를 부담해야 할 수 있다. 수분양자는 사전방문기간에 분양받을 주택에 방문해 하자 등을 꼼꼼히 확인하고, 이를 구체적으로 정리해 분양자에게 보수를 청구해야 한다.
또 분양자는 수분양자에게 입주가 가능한 날부터 2개월 전에는 입주예정월을 알려야 하고, 실제 입주가 가능한 날부터 1개월 전에는 실제 입주가 가능한 날을 통보해야 한다. 이때 분양자는 입주자모집공고에 포함된 입주예정일을 고려해 실제 입주일을 정해야 하기 때문에 입주예정일보다 크게 앞당기거나 늦춰서 입주기간을 지정할 수 없다.
이때 분양자는 입주기간을 지나치게 짧게 설정해서는 안되고 반드시 입주가 가능한 날부터 60일 이상을 수분양자에게 입주기간으로 보장해야 한다. 다만 500호 또는 500가구 미만의 주택을 공급하는 경우에는 45일 이상만 입주기간으로 보장하면 된다. 아쉬운 점은 분양자가 입주기간 통보 등의 규정을 준수하지 않더라도 별도의 과태료 처분이나 형사처벌 규정은 존재하지 않는다는 점이다.
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이처럼 주택법 등에는 수분양자가 입주시기를 예측할 수 있도록 분양자에게 일정 의무를 부과하고 있어 수분양자가 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고 있다. 간혹 분양자가 주택법 등의 규정을 준수하지 않고 임의로 입주시기를 정해 수분양자에게 불이익을 주려는 경우가 있는데, 수분양자로서는 국토교통부나 지자체에 시정을 요청하는 등 적극적으로 대응해 수분양자의 정당한 권리를 보장받을 필요가 있다.
