"차입금 우려 없앤다"…신한글로벌액티브리츠, 650억 투입해 재무구조 개선

[이데일리 마켓in 김성수 기자] “현재 재무 안정성에는 큰 문제가 없지만 장기적 재무 안정성과 배당 역량 강화를 위해 약 650억원 규모 자금을 단계적으로 집행할 계획입니다.”

윤영진 신한리츠운용 부서장(이사)은 28일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 ‘2026년 5월 리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 밝히며 신한글로벌액티브리츠의 재무구조 개선 및 포트폴리오 리밸런싱 계획을 공개했다.

이날 행사에서는 △이승상 NH농협리츠운용 팀장(NH올원리츠) △임재성 켄달스퀘어리츠운용 매니저(ESR켄달스퀘어리츠) △윤영진 신한리츠운용 부서장(이사)(신한글로벌액티브리츠) △김형진 삼성SRA자산운용 팀장(삼성FN리츠) 순으로 발표를 진행했다.

(자료=신한글로벌액티브리츠)

신한글로벌액티브리츠(A481850)는 미국의 우량 부동산 펀드(USGB, PRISA, USCP)에 투자하는 재간접 상장리츠다.

투자 대상은 △미국 정부나 주정부 기관이 장기 임차한 건물 관련 펀드(USGB, 지난 2024년 3분기 기준 포트폴리오 내 비중 56.3%) △미국 최초의 개방형 코어 펀드(PRISA, 비중 35.9%) △미국 주거, 물류센터, 헬스케어 등 성장섹터에 집중 투자하는 펀드(CBRE USCP, 비중 8.4%) 등이다.

윤 이사는 “해외 자산 리츠들이 전반적으로 어려움을 겪고 있다”면서도 “신한글로벌액티브리츠는 현재 환헷지 정산을 대비해서 한도대출 약 397억원이 개설돼 있고 잔액은 약 200억원 수준”이라고 말했다.

이어 “이외에 자(子)리츠를 포함해서 별도의 대출은 없으므로, 장기적인 재무 안정성은 마련돼 있다고 판단한다”며 “이번 운용계획은 시장 영향 때문이 아니라 지난해 말부터 검토해온 사안”이라고 설명했다.

또한 신한글로벌액티브리츠는 배당 역량을 강화하기 위해 자리츠인 '글로벌제1호리츠'에 약 650억원 자금을 단계적으로 집행할 계획이다. 이로써 1차적으로 '재무구조 개선', 2차적으로 '신규 자산 투자'를 통한 주주 가치 제고에 나설 예정이다.

우선 신한글로벌액티브리츠는 재무구조 개선을 위해 잔존 차입금 약 182억원을 전액 상환해 배당 수익률을 높이고 투자자들 우려를 줄이겠다는 방침이다.

또한 내년 1월 만기를 앞둔 환헷지에 대비해서 약 100억~150억원을 환헷지 정산금으로 활용할 예정이다. 윤 이사는 “약 100억~150억원은 현재 환율 기준으로 1550원 수준까지 커버 가능한 구조”라며 “환율이 하락했을 경우에는 정산금 규모가 줄어들 것으로 예상하고 있다”고 설명했다.

신한글로벌액티브리츠는 재무구조 개선에 사용한 후 남는 금액에 대해서는 신규 자산 투자를 진행한다. 약 300억~350억원을 국내 우량 부동산 우선주에 투입하는 것. 이 경우 예상 수익률은 연 6~7% 수준이다.

윤 이사는 “현재 배당수익률보다 높은 우선주 투자 수익률을 통해 주주 배당 여력을 높이겠다”고 강조했다.

(자료=신한글로벌액티브리츠)

이밖에도 신한글로벌액티브리츠는 시장 상황을 면밀히 검토해서 수익성을 개선할 수 있게끔 포트폴리오 리밸런싱을 검토 중이다.

신한글로벌액티브리츠의 올해 1분기 전체 포트폴리오 총 수익률은 1.79%로 집계됐다. 배당수익률 1.41%, 자산가치 상승(캐피털 게인) 수익률 0.38%를 합친 수치다. 이로써 신한글로벌액티브리츠는 벤치마크 수익률을 0.55%포인트(p) 웃도는 성과를 냈다.

세부적으로는 미국 정부 임차 기반 자산인 USGB 펀드가 1.97% 수익률을 냈고, PRISA 펀드는 1.42%, USCP는 0.81% 수익률을 나타냈다. 또한 이들 펀드는 담보인정비율(LTV)이 27~36% 수준에 그치는 만큼 캐시트랩이나 유동성 문제가 발생할 가능성은 제한적이다.

캐시트랩이란 기업이 창출한 현금을 배당이나 신규 투자에 사용하지 못하고, 채권자 보호를 위해 특정 계좌에 묶어두고 차입금(대출) 상환에 우선 사용하도록 강제하는 금융 계약 조항이다. 주로 리츠, 프로젝트파이낸싱(PF), 인프라 투자 등에서 대주단(돈을 빌려준 기관)의 리스크 관리를 위해 설정된다.

신한글로벌액티브리츠는 최근 주주가치 제고를 위한 책임 운용도 강화하고 있다. 자산관리회사(AMC) 최초로 리츠 주식 약 20억원어치를 약 5개월 동안 장내 매입했고, AMC 보수 체계도 총자산 기준에서 순자산 기준으로 변경했다.

1차적으로 AMC 보수 체계를 '총 자산의 연 0.3%'에서 '순 자산의 연 0.3%'로 낮췄고, 2차적으로 이를 다시 '순 자산의 연 0.05%'로 인하한 것이다. 이에 따라 AMC 보수를 연 3억원에서 연 5000만원으로 줄였다.

(자료=신한글로벌액티브리츠)

포트폴리오 리밸런싱도 본격화하고 있다. 공급 과잉 우려가 있는 자산은 매각하고, 주거·리테일 중심 자산 비중은 확대한다는 전략이다.

실제로 마이애미 주거 자산과 시카고 메디컬오피스, 세인트루이스 물류 자산 등을 매각했다. 마이애미 주거 자산 매각으로는 내부수익률(IRR) 11.3%를 기록했으며, 시카고에 있는 메디컬 오피스 매각으로는 IRR로 6.9% 수익률을 냈다.

세인트루이스에 있는 물류 포트폴리오는 IRR 9.6%에 매각을 완료했다.

반면 신한글로벌액티브리츠는 섹터별로 분산돼 있는 리밸런싱 풀에서 스튜던트 하우징 준공을 완료했고, 향후에 리테일 자산을 편입할 계획이다. 현재 미국에 있는 리테일 시장이 배당 수익률이 상당히 높게 나오고 있다는 분석이다.

윤 이사는 “현재 미국 리테일 시장은 식료품 기반 리테일을 중심으로 7~8% 수준 임대수익률이 가능하다”며 “향후 시장 상황을 면밀히 검토해 수익성 개선 중심의 포트폴리오 리밸런싱을 지속하겠다”고 말했다.