[해피라이프]청약·경매로 내 집 마련…핵심 조건과 주의점은

이데일리TV '해피라이프' 방송 캡쳐.

[이데일리TV] ‘해피라이프’는 이데일리TV를 통해 매일 새벽 2시에 방송 중이다. 이번 방송에서는 청약과 경매를 활용한 내 집 마련 전략과 부동산 경매를 통해 월급 외 수익을 만드는 방법을 다룬다. 이날 방송에는 에프알자산관리 길건우 대표와 황금알경매 남수연 대표가 출연해 금리와 대출, 청약통장과 양도소득세 등 주택 구입에 필요한 핵심 조건부터 소액 경매의 가능성과 권리분석, 입찰·명도·수익 실현 과정까지 설명한다.

첫 번째 주제에서는 길건우 대표가 내 집 마련에서 중요한 것은 주택의 매입가격뿐 아니라 대출금리와 장기적인 상환 능력이라고 강조한다. 금리가 높은 환경에서는 같은 금액을 대출받더라도 이자 부담이 크게 달라질 수 있어 금리 상승 가능성까지 고려한 자금 계획이 필요하다는 설명이다. 특히 경매를 통해 주택을 구입할 경우 감정가보다 실제 거래 시세를 확인하는 것이 중요하며, 낙찰가격 외에도 취득세와 수리비, 임차인 보증금 인수 여부 등 추가 비용을 꼼꼼하게 따져야 한다고 조언한다.

청약과 경매의 차이점도 살펴본다. 청약은 무주택기간과 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등 자격 요건과 당첨 가능성이 중요한 반면, 경매는 입찰가격과 권리분석, 잔금 조달 능력이 핵심이다. 길건우 대표는 청약통장을 해지하면 기존 가입 이력을 잃을 수 있는 만큼 신중하게 판단해야 한다고 설명한다. 또한 저렴한 분양가만 보고 청약에 나서기보다 공급 방식과 향후 처분 조건을 확인해야 하며, 주택 매도 시에는 양도소득세 비과세 요건과 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제도 고려해야 한다고 강조한다. 특히 실제 거주기간의 중요성을 높이는 세제개편안이 제시된 만큼 향후 제도 변화에도 관심을 가질 필요가 있다고 짚는다.

두 번째 주제에서는 남수연 대표가 자신의 경매 투자 경험을 바탕으로 소액 부동산 경매의 장점과 위험을 소개한다. 남 대표는 초보자라면 최소 3천만 원 정도의 투자금을 준비할 것을 권장하면서도, 실제 필요한 자금은 물건의 가격과 대출 조건에 따라 달라진다고 설명한다. 특히 취득세와 수리비, 명도비 등 부대비용에 더해 예상하지 못한 지출에 대비한 예비비를 확보해야 한다는 조언이다. 처음부터 높은 수익을 추구하기보다 권리관계가 단순하고 시세 확인이 쉬운 물건을 선택해 투자 경험을 쌓는 것이 중요하다고 강조한다.

경매의 핵심 과정인 권리분석과 입찰가격 산정, 명도 및 수익 실현 방법도 구체적으로 다룬다. 남수연 대표는 매각물건명세서와 등기사항증명서 등을 통해 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 확인하고, 현장 조사와 실거래가 분석을 바탕으로 적정 입찰가격을 정해야 한다고 설명한다. 또한 낙찰 이후에는 기존 점유자와의 명도 협의, 수리와 임대·매도 과정에서 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있다고 짚는다. 월세 수익을 목적으로 한다면 공실 위험과 대출이자를 제외한 실제 현금흐름을, 매도를 목적으로 한다면 거래 가능성과 세금·비용을 제외한 순이익을 확인해야 한다는 것이다.

이번 방송은 내 집 마련과 부동산 투자 모두 저렴하게 매입하는 것보다 자신의 자금 여력과 위험 감당 능력을 정확하게 파악하는 것이 중요하다는 공통된 메시지를 전한다. 청약과 경매는 각각 장단점이 다른 만큼 주거 목적과 투자 목표, 자금 조달 능력에 따라 선택해야 하며, 낙찰이나 계약 이후 발생할 수 있는 비용과 세금까지 고려하는 것이 필요하다. 결국 안정적인 자산 형성을 위해서는 다른 사람의 성공 사례보다 자신만의 판단 기준과 철저한 사전 준비가 중요하다.

해당 방송 내용은 해피라이프 다시보기를 통해 확인할 수 있다.