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부동산·건설업계에서는 반포현대의 가구당 평균 부담금을 2억 2000만원대로 예상하고 있다. 향후 이의신청 과정에서 산정 금액이 조정되면 부담금이 절반 수준인 1억원 초반대까지 낮아질 가능성도 거론된다. 인근 래미안트리니원은 가구당 최대 7억원대의 부담금이 예상되는 단지로 알려졌다.
재초환은 재건축 사업으로 얻은 이익 중 정상적인 주택가격 상승분과 공사비 등을 제외하고 발생한 초과이익의 일부를 환수하는 제도다. 실제 매각으로 실현되지 않은 이익에도 부담금을 매긴다는 점에서 논란이 이어져 왔다. 부담금 계산 방식과 조합원 사이의 형평성 문제도 주요 쟁점이다.
정비업계는 전국에서 재초환 부담금 부과가 예정된 재건축 단지를 60곳 이상으로 추산하고 있다. 서울에만 46개 단지, 약 1만 8000가구가 집중돼 있다. 그러나 현재까지 실제 부담금이 부과된 단지는 없는 상태다.
이번 사전통지는 부담금 징수권의 소멸시효를 둘러싼 법령 해석 문제와 맞물려 있다. 서초구는 2021년 준공된 반포현대의 부담금을 올해 12월 30일까지 부과해야 한다고 판단했다. 부과 시효가 지나 징수권을 행사하지 못하는 상황을 막기 위해 이의신청에 필요한 기간을 미리 확보하려는 것이다.
반면 국토교통부는 2024년 재초환법 개정 당시 마련된 특례규정을 적용하면 2029년까지 부담금을 부과할 수 있다는 해석을 제시한 것으로 전해졌다. 개정법은 부담금 부과 기준 시점을 조합설립인가 단계로 늦추는 등의 내용을 담아 2024년 3월 27일부터 시행됐다. 지방자치단체장이 준공 후 5개월 이내에 부담금을 산정해 조합에 통보하도록 하는 규정도 마련됐다.
서초구는 일단 사전통지 절차를 진행하되 최종 부담금 확정은 최대한 늦춘다는 방침이다. 주민 의견을 충분히 검토하고 국토부가 소멸시효와 관련한 명확한 유권해석을 내놓으면 후속 절차를 다시 판단할 계획이다.
재초환 제도 자체를 없애야 한다는 요구도 정부에 전달했다. 서초구는 지난 4일 국토부에 재초환 폐지를 요청하는 건의문과 주민 탄원서를 제출했다. 재건축 이익이 실현되기 전에 부담금을 부과하는 데다 기부채납과 각종 세금까지 더해져 사업 추진에 부담을 주고 있다는 이유에서다. 이러한 비용 부담이 정비사업 지연과 도심 주택공급 감소로 이어질 수 있다는 우려도 제기했다.
전성수 서초구청장은 재초환이 재건축 사업의 추진 속도를 늦추고 주택공급을 가로막는 과도한 부담이라며 “제도를 폐지해야 한다”고 촉구했다.
