"펀드 만기 폭탄"…물류센터 시장 '수조원 매물' 쏟아진다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 물류센터 관련 부동산 펀드 만기가 대거 도래하면서 시장에 대규모 매물이 쏟아질 전망이다.

특히 단일 매각보다는 포트폴리오 단위 통매각이 늘어나고 있어서 대형 기관 중심으로 시장이 재편될 가능성이 제기되고 있다. 또한 조달금리 부담과 공실 우려가 이어지는 만큼 실제 거래 성사 여부는 입지와 임차 안정성, 가격 경쟁력에 따라 극명하게 갈릴 것으로 보인다.



단일 매각보다 '포트폴리오 통매각' 확산

15일 글로벌 부동산 서비스기업 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 물류센터 펀드 다수가 올해 만기되면서 주요 자산들이 대거 매물로 나왔다.

현재 거래가 추진 중인 주요 물류센터로는 △안성 대덕물류센터 △로지스포인트 평택 물류센터 △켄달스퀘어 평택로지스틱스파크 △평택 진위 물류센터 △알앤알물류 평택센터 △로지스포인트 호법A △스마트엘 심석리 물류센터 △여주 본두리 물류센터 △이천국제물류센터 등이 있다.

거래 예정 물류센터 현황 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

이 중 안성 대덕물류센터, 평택 진위 물류센터는 우선협상대상자(우협)가 선정됐고, 로지스포인트 호법A는 매각 완료됐다.

안성 대덕 물류센터는 경기 안성시 대덕면 무능리 2번지 일대 있는 지하 1층~지상 3층, A동 연면적 18만7390.63㎡, B동 연면적 20만831.96㎡ 규모 자산이다.

아랍에미리트연합(UAE) 국부펀드 무바달라가 미국계 부동산 컨설팅업체 존스랑라살(JLL)의 자회사 라살자산운용과 함께 투자했었다.

평택 진위 물류센터는 경기도 평택시 진위면 마산리 137에 위치한 지하 2층~지상 5층, 연면적 약 14만9623㎡(4만5261평) 규모의 초대형 물류시설이다. 매도자는 퍼시픽자산운용이다.

해당 자산은 신세계푸드와 이마트 등 계열사가 수도권과 충청도, 강원도 등 각 지방센터로 상품을 수송하기 위해 마스터리스(책임임차) 계약을 맺었다.

로지스포인트 호법A는 경기도 이천시 호법면 안평리 484번지 일대에 위치한 지하 2층~지상 4층, 연면적 약 4만9636㎡ 규모 상온 물류센터다. 사용승인일이 2024년 1월 26일인 신축 자산이다.

마스턴투자운용이 자산관리(AMC)를 맡아 개발했으며, 지난 3월 코람코자산운용이 스타우드캐피탈과 함께 인수를 마무리했다.

로지스포인트 호법A 물류창고 (자료=한국종합건축)

특히 최근에는 단일 자산보다 포트폴리오 단위 통매각 사례가 늘고 있다. 글로벌 상업용부동산 서비스 회사 CBRE 계열의 운용사인 CBRE IM은 5개 자산 패키지 매각에 나섰다. LB자산운용도 이천 지역 물류센터 3개 자산을 묶어 시장에 내놨다.

롯데물산도 경기도 안성, 이천에 위치한 물류센터 2곳 매각을 추진 중이다. 안성 중앙물류센터(CDC)는 준공 전 매각 형태로 진행되고 있으며, 이천 롯데 복합 물류센터 역시 잠재 매수자를 찾고 있다.

안성 CDC 물류센터는 경기도 안성시 서운면 현매리 229-3 일대 위치한 지하 1층~지상 4층, 연면적 4만483㎡ 규모의 상·저온 복합 물류센터다.

이천 롯데 복합 물류센터는 경기도 이천시 대월면 대대리 576에 있는 지하 2층~지상 4층, 연면적 2만7928㎡ 규모 상·저온 복합 물류센터다.



거래 '옥석가리기'…저온, 매각난 지속될 듯

업계에서는 이처럼 포트폴리오 단위 통매각이 늘어날 경우 대형 기관 중심으로 시장이 재편될 가능성에 주목하고 있다. 포트폴리오 단위 거래는 수천억원 이상 자금이 필요해서 해외 기관투자자나 국내 대형 운용사 외에는 입찰 참여 자체가 쉽지 않기 때문이다.

실제로 작년 물류센터 거래시장에서는 적은 건수의 대형 거래가 시장을 이끌었다. 작년 수도권 물류센터 거래는 총 27건, 약 4조8120억원이었다. 전년 35건과 비교하면 건수는 감소했지만 총 거래 금액은 상승했다. 건당 평균 거래 금액은 약 1782억원으로 전년 대비 약 25% 늘어났다.

특히 해외 투자자의 존재감이 두드러졌다. 전체 27건 중 절반 이상인 15건에 해외 자본이 직·간접적으로 참여했다. 해외 자본이 참여한 거래 규모는 약 3조5000억원으로 전체의 약 73%를 차지한다.

해외 투자자 참여 비율 (자료=쿠시먼앤드웨이크필드)

콜버그크래비스로버츠(KKR), 싱가포르투자청(GIC), 블랙스톤, 오크트리캐피탈, 워버그핀커스, M&G 리얼에스테이트 등 다양한 글로벌 자본이 국내 물류 시장에 지속적으로 유입되고 있다.

이들은 단순 에쿼티 투자를 넘어 대출펀드, 합작회사(JV), 선매입 등 다양한 방식으로 국내 시장에 접근하고 있다. 또한 코어 자산 위주의 선별적 전략을 취하는 가운데 밸류애드 자산에 대한 관심도 보이고 있다.

다만 올해 실제로 거래가 성사되는 물류센터는 제한적일 것으로 보인다. 매수자·매도자 간 가격 눈높이 차이가 있는데다, 공실 부담이 거래를 지연시키는 요인으로 남아 있어서다.

국고채 5년물 평균 금리가 작년 11월부터 3%대를 돌파한 후 상승세를 지속하는 만큼 자금조달 비용 부담이 완전히 해소되지 않은 상태다.

또한 수도권 물류센터 공급 절벽에 따른 공실률 개선과 순영업이익(NOI) 회복은 긍정적 변수지만, 시장이 완전히 정상화되려면 기준금리 추가 인하가 선행돼야 할 것으로 보인다. 수도권 공급이 줄어드는 만큼 우량 자산의 희소가치는 높아질 수밖에 없는 구조다.

특히 개별 자산 기준으로 수도권 남부권 거래가 활발히 진행되고 있다. 평택·안성·진위 권역을 중심으로 물류센터 공급이 집중된 데다 수도권 접근성이 양호해 투자 수요가 상대적으로 유지되고 있다는 평가다.

반면 저온 물류센터 시장은 올해도 매각 난항이 이어질 가능성이 크다. 지난해에도 일부 자산은 높은 공실 부담과 금리 환경 악화, 매수자와 매도자 간 가격 차이로 거래가 중단되거나 연기되는 사례가 반복됐다.

이에 따라 업계에서는 물류센터 시장이 '매수 우위 시장'으로 바뀌고 있다고 진단했다. 시장에 매물은 많지만 실제 거래 성사 여부는 입지와 임차 안정성, 가격 경쟁력에 따라 극명하게 갈릴 것이라는 전망이다.

상업용부동산 업계 관계자는 “현재 물류센터 시장은 우량 자산만 거래되는 분위기로 바뀌고 있다”며 “특히 저온 물류센터나 지방권 자산은 매각이 장기화될 가능성이 높다”고 말했다.