국민연금 참여한 여의도 미래에셋증권 빌딩, 초고층 재건축 '시동'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 국민연금공단이 참여한 여의도 핵심 입지 재건축 사업이 본격적 절차에 돌입했다. 서울 여의도 미래에셋증권 빌딩 재건축 사업이 건축심의 신청을 마치고 인허가 단계에 진입하면서, 이르면 내년 착공도 가능할 것이란 전망이 나온다.

이 건물이 있는 땅은 ‘여의도 금융특정개발진흥지구’에 해당해 높이 350m 이상 초고층 랜드마크 건물을 지을 수 있다. 향후 우리투자증권 신사옥으로 활용될 가능성도 거론된다. 오는 2031년 준공을 목표로 하고 있다.



건축심의 접수…인허가 초기 단계

23일 금융투자업계에 따르면 우리금융지주는 서울 영등포구 국제금융로 56(여의도동 34-3)에 위치한 미래에셋증권 빌딩 재건축 사업을 추진 중이다.

여의도 미래에셋증권 빌딩 (사진=네이버맵 캡처)

해당 사업은 우리금융지주의 100% 자회사 우리자산운용이 설정한 '우리일반사모부동산투자1호유한회사'를 통해 진행되고 있다.

앞서 우리일반사모부동산투자1호유한회사(이하 우리1호)는 지난 2024년 11월 25일 이 건물을 3727억원에 인수했다. 매도자인 미래에셋증권은 세일앤리스백(매각 후 재임차) 방식으로 매각해서 이 건물을 약 3년간 계속 사용하는 구조를 택했다.

내년 11월이면 미래에셋증권의 임대차계약 기간이 끝날 것으로 보인다.

우리1호는 기존 건물을 지하 7층~지상 28층, 연면적 8만2306㎡(2만4897.47평) 규모 랜드마크 건물로 개발할 예정이다. 새 건물은 우리투자증권 신사옥이 될 전망이다. 오는 2031년 6월 준공을 목표로 하고 있다.

다만 사업은 아직 인허가 초기 단계다. 지난 6일 영등포구청에 건축심의 신청이 접수됐다. 현재 서류 보완 중이라서 영등포구청이 서울시 건축위원회에 심의 상정 요청을 하지 않았다.

(자료=디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사(DDIVC) 투자설명서)

서울시 건축위원회 심의를 통과해야 본격적인 사업 추진이 가능하다.

서울시 건축위원회 심의, 경관 심의, 통합 심의를 받은 다음 건물 규모에 따라서 교통영향평가, 지하안전영향평가 등을 받고, 건축허가도 받아야 한다. 이후 건축신고, 착공, 준공 및 사용승인을 받는 순서다.

이번 사업에는 국민연금도 간접적으로 참여하고 있다. 국민연금은 ‘디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사(이하 DDIVC)’의 지분 98%를 보유한 최대주주다. 나머지 지분 2%는 디앤디인베스트먼트가 갖고 있다.

또한 DDIVC는 미래에셋증권 빌딩을 보유한 우리1호의 지분 34.84%를 갖고 있다. DDIVC가 지난 2024년 11월 8일 이사회 및 주주총회를 통해 우리1호가 발행하는 보통주식을 600억원 규모 인수해서다.

즉 우리1호가 DDIVC의 자(子)리츠인 셈이다.



여의도 금융지구 초고층 개발 가능

우리1호는 미래에셋증권 빌딩 부지에 오피스를 개발 및 운영해서 수익을 창출하고, DDIVC에 배당금으로 지급할 예정이다.

우리1호가 부동산 매각가치가 극대화되는 시점에 자산을 매각하면, DDIVC는 잔여재산 분배 등의 방법으로 투자원금 및 매각이익을 우리1호로부터 지급받게 된다.

이 재건축 사업은 입지 측면에서도 기대감이 크다. 건물이 있는 부지는 서울시 ‘여의도 금융특정개발진흥지구’에 포함돼 있어서 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다.

(자료=서울시)

현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지한 셈이다.

여의도 핵심지에 들어설 초고층 오피스 개발이라는 점에서 이번 프로젝트가 향후 서울 오피스 시장의 상징적 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 크다는 평가다.

만약 개발주체가 △기부채납 비율을 맞추고 △공동개발 포함해서 대지면적 3000㎡ 이상 기준을 맞추면 용도지역을 ‘중심상업지역’으로 상향받을 수 있다. 공동개발이 반드시 필요한 것은 아니다.

미래에셋증권빌딩 대지면적은 4802㎡라서 위 면적 기준에 부합한다.

중심상업지역은 △기준용적률 800% △허용용적률 930% 이하 △상한용적률 1000% 이하(친환경, 공개공지, 창의혁신디자인 등 개별법 적용에 따른 상한용적률 완화는 ‘1000% 초과’ 가능)다.

다만 금융특정개발진흥지구 용지는 ‘개방형녹지’를 20% 이상 조성하도록 권장된다. 개방형녹지란 대지 내 공공이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 뜻한다.

개방형녹지는 시민이 쉽게 접근할 수 있는 공간에 조성하며, 모두에게 개방된다. 또한 다양한 종의 식물이 도심에서 서식할 수 있도록 충분한 토심을 확보해야 한다.

개발주체가 개방형녹지를 20% 초과해서 조성할 경우 허용용적률 인센티브 또는 건축물 기준높이 완화를 부여받는다.

금융투자업계 관계자는 "사업 일정은 유동적이지만, 당초 계획대로라면 올해 인허가 절차를 마무리한 뒤 철거에 착수하고, 내년 착공해서 2031년 준공하는 것이 목표"라며 "미래에셋증권은 임대차계약이 종료되는 시기에 인허가가 완료될 경우 퇴거할 것으로 보인다"고 말했다.