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당초 올해 상반기 청산 예정이었지만, 미국 물류 부동산 시장이 장기적으로 공급 감소 효과를 얻을 것으로 예상되는 만큼 장기 투자로 전환한 것. 해당 펀드는 신규 대주 확보에도 성공하면서 선순위 대출 만기를 3년 연장하는 데도 성공했다.
펀드, 청산 대신 유지…만기 2031년 연장
14일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용이 운용하는 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호’(이하 맵스16호)는 펀드 만기가 오는 2031년 4월로 연장됐다.
당초 이 펀드는 올해 상반기 청산될 예정이었지만, 지난 3월 24일 열린 수익자총회에서 ‘펀드 만기 5년 연장’ 안건이 가결됐다. 지난달 15일에는 펀드 연장에 대한 반대매수청구 기준가가 확정됐고, 이에 대한 환매는 지난달 27일 완료했다.
또한 맵스16호는 작년 12월 23일 신규 대주를 확보해 현지 선순위 대출에 대한 대환대출(리파이낸싱)을 완료했다. 기존 선순위 담보대출 금액은 1억620만달러로, 담보인정비율(LTV) 기준 60%였다.
그런데 이번 리파이낸싱으로 대출 금액이 5400만달러로 줄어들었고, LTV도 55%로 떨어졌다. 대출 기간은 3년이고, 연장된 만기는 오는 2029년 1월 1월이다.
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맵스16호는 미국 아마존 물류센터에 투자하고 운용해서 그 수익을 수익자에게 분배하는 부동산 공모펀드다. 추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 추구한다. 지난 2020년 10월 28일 설정됐으며, 매년 4월과 10월 말 결산 후 분배금을 지급해왔다.
펀드의 합자회사인 '맵스 US 로지스틱스 파트너스 LP'는 당초에 미국 아마존 물류센터 3개를 소유하고 있었다.
이들 물류센터는 미국 △인디애나(아마존 그린우드) △오하이오(아마존 베드포드 하이츠) △노스캐롤라이나(아마존 콘코드)에 위치해있다. 셋 중 아마존 콘코드는 작년 10월 7일 5195만달러(약 774억1589만원)에 팔렸다.
‘아마존 콘코드’는 미국 샬롯 도심부에서 북동측으로 약 28km 거리에 위치한 신축 ‘라스트 마일’ 물류센터다. 샬롯 다운타운(도심)까지 I-85 고속도로를 통해 22분 이내 진입 가능하다.
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아마존은 포트폴리오 임대 면적의 100%에 대해 중도해지 옵션 없이 오는 2032년까지 책임 임차 중이다. 또한 5년씩 총 3번의 연장 옵션을 실행할 경우 임대차계약 만기는 2047년 돌아온다.
미국 물류, 공급 감소…공실률 안정 기대
임대료는 임대차 계약에 따라 매년 1.5% 상승한다. 또한 트리플 넷(Triple Net) 임대 계약으로 안정적인 현금흐름이 예상된다.
'트리플 넷 임대 계약'은 임차인이 기본 임대료 외에 △부동산 재산세 △건물 보험료 △유지보수비(CAM) 등 3가지 핵심 비용을 전액 부담하는 상업용부동산 계약이다. 주로 미국 등에서 장기(10~15년) 계약으로 쓰인다.
임차인은 계약상 의무를 성실히 이행하고 있으며, 올해 1분기 내 주요 위반 사항은 확인되지 않았다.
맵스16호가 이번 결산에 따라 지난 4일 지급한 이익분배금 규모는 약 14억6000만원이다. 연 환산 수익률은 3.96% 수준이다.
또한 현지 특수목적회사(SPC)가 보유한 외화 현금(4월 결산 및 반대매수청구 환매대금)이 지난달 20일 국내 펀드로 송금되면서 현금이 유입됐고, 기준가가 상승했다. 이는 투자자산의 재평가 또는 가치변동에 따른 상승은 아니다.
시장에서는 수년간 고금리 지속으로 미국 상업용부동산 시장 불확실성이 커진 상황에서도 미래에셋자산운용이 리파이낸싱에 성공했다는 점에 주목하고 있다.
미국 물류 부동산 시장이 단기적으로 조정을 겪고 있지만, 장기적으로는 공급 감소 효과가 나타날 가능성에 무게가 실린 결과로 분석된다.
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평방피트(sqft)당 임대료는 약 12달러 수준을 유지하고 있으며, 임대료 상승률은 작년 1분기 대비 약 2.6%p 하락했다.
다만 신규 공급은 줄어드는 분위기다. 최근 착공 감소 영향으로 향후 공급 부담이 완화될 것으로 전망된다. 현재 건설 중인 물류자산은 전체 재고의 약 1.7% 수준으로, 지난 2022년~2023년 기록했던 3~4% 대비 절반 가량 낮아졌다.
이에 따라 향후 신규 공급 부담이 완화되면서, 시장 공실률도 점차 안정될 것으로 예상된다.
부동산업계 관계자는 “미국 물류 부동산 시장이 과거처럼 폭발적인 성장 국면은 아니지만, 신규 공급 축소가 이어지면 우량 물류 자산 중심으로 시장 안정화가 가능할 것”이라며 “미래에셋도 단기 청산보다는 장기 보유 전략으로 방향을 잡은 것으로 보인다”고 말했다.
