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종합부동산세 개편으로 시가 46억원이 넘는 주택은 세 부담이 급증하는 만큼 초고가 주택 거래는 당분간 위축될 수 있다는 진단이다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “이번 세법 개정안은 노무현 정부의 8·31 대책 이후 21년 만에 나온 고강도 대책으로 초고가 ‘똘똘한 한 채’를 직접 타깃으로 삼았다”며 “세 부담을 느낀 고령자를 중심으로 매도가 늘어나면서 일부 초고가 지역은 약세를 보일 수 있다”고 분석했다.
매매가 위축되고 가격 조정이 이뤄질 수 있으나 상승 추세가 꺾이기는 힘들다는 분석이다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “강남 핵심 지역 주택은 대체재가 거의 없는 희소 자산”이라며 “세 부담이 늘어난다고 해서 쉽게 처분하기보다 실거주로 전환하거나 증여 등을 선택할 가능성이 높아 매매가 하락 폭은 제한적일 것”이라고 말했다. 고성수 건국대 교수는 “과거에도 정부가 부동산 증세 정책을 내놓았지만 집값 안정으로는 이어지지 않았다”고 지적했다.
정부가 비거주 주택에 대한 과세 의지를 명확히 한데다 2028년까지 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 완화하기로 하면서 매물 출회 가능성이 제기되나, 그 물량은 다소 제한적일 것이란 관측이 지배적이다. 지난 5월 9일 양도세 중과를 앞두고 다수의 다주택자가 선제적으로 매도나 증여를 마친 만큼, 유예 기간 동안 절세 시점을 재며 매물이 점진적으로 출회될 가능성이 높다는 진단이 나온다.
박합수 박합수부동산연구소장은 “비거주 초고가 주택은 보유세 및 양도세 부담으로 현금 흐름이 부족한 고령 은퇴자 중심으로 매물이 나올 수 있으나 한계가 분명하다”며 “주택 공급 문제가 해소되지 않아 수급 불균형이 이어지고 있는 만큼 큰 폭의 가격 하락이 일어나기는 어렵다”고 말했다.
세금 부담을 견딜 수 있는 자산가들만 초고가 주택을 보유하고, 과세 부담이 적은 중저가 주택으로 매수세가 쏠리는 ‘시장 분절화’ 현상에 대한 우려도 나온다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “고가 주택 시장의 경우 매수 수요가 주춤할 수 있으나 실거주자의 경우 큰 영향이 없을 것”이라며 “오히려 실수요자 수요가 절세를 목적으로 20억원대의 ‘덜 똘똘한 한 채’로 몰릴 수 있다”고 진단했다. 한문도 서울디지털대 교수 역시 “종부세와 보유세 부담이 적고 대출규제에서 상대적으로 자유로운 15억원 이하 주택은 호가 강세를 보일 가능성이 높다”고 말했다.
정부가 수도권 고령층의 지방 이전을 유도하기 위해 내놓은 양도세 감면 등 특례 정책에 대해서는 전문가 대부분이 ‘실효성이 낮다’고 입을 모았다. 다만 지방 이전에 인센티브가 제공된 만큼 수요 발생 가능성 자체에는 긍정적인 평가도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “은퇴 후 향수로 고향에 내려가는 일부 수요에는 이득이 될 수 있으나, 경제적 관점에서 대규모 이동이 발생하긴 어렵다”며 “현재의 주택 매매 여건상 서울 집을 팔고 지방으로 내려가면 향후 서울로 다시 돌아오기가 불가능하다는 인식이 강하기 때문”이라고 꼬집었다.
전문가들은 이번 세제개편으로 부동산 과세 체계의 패러다임이 바뀐 만큼, 유주택자와 무주택자 모두 신중한 자산 포트폴리오 재구성이 필요하다고 조언했다. 실거주 1주택자의 경우 ‘갈아타기’보다 ‘똘똘한 한 채’ 중심의 장기 거주가 유효하며, 다주택자의 경우 매매 혹은 보유를 신중히 판단해야 할 시점이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “증여 계획이 없는 다주택자라면 양도세 중과 완화 구간을 활용해 처분 시점을 저울질할 필요가 있다”며 “일시적 2주택 중복 보유 기간 특례가 3년에서 2년으로 줄어들기 때문에 이사·갈아타기 계획이 있다면 비과세 특례 적용 여부를 잘 확인해야 한다”고 말했다.
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