마트 문 닫자 '판' 커졌다…엠디엠, 홈플러스 개발 '승부수'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 국내 최대 디벨로퍼 엠디엠(MDM)그룹이 홈플러스 점포 개발에 본격적으로 시동을 건다. 기업회생 절차를 밟고 있는 홈플러스의 영업 환경과 부동산 시장 상황 등을 고려해 보유 점포를 직접 개발하고 자산가치를 끌어올리는 전략이다.

다만 건설 원가 상승으로 공사비 부담이 커진 데다, 분양 시장 상황에 따라 사업성이 달라질 수 있는 만큼 실제 개발까지는 적잖은 시간이 필요할 것으로 보인다.

홈플러스 전경 (사진=홈플러스)

홈플러스 10곳 품은 엠디엠…가양·시흥부터 개발

14일 부동산업계에 따르면 엠디엠그룹 계열사 엠디엠플러스는 엠디엠자산운용이 보유한 홈플러스 점포 가운데 가양점과 시흥점(금천점)을 우선 개발하는 방안을 추진하고 있다.

엠디엠플러스는 엠디엠그룹의 부동산 개발 계열사다. 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유하고 있다.

엠디엠플러스는 올해 하반기 중 서울시에 관련 개발 계획을 접수하는 것을 목표로 하고 있다. 다만 구체적인 접수 시점은 아직 정해지지 않았다.

엠디엠이 홈플러스 점포 개발에 나서는 목적은 보유 자산의 활용도를 높이는 동시에 투자금 회수 가능성을 높이는 것이다.

엠디엠자산운용은 그동안 '카임일반사모부동산투자신탁21호(카임21호)'를 통해 전국 주요 지역의 홈플러스 점포 10곳을 보유해왔다. 카임21호에는 홈플러스 △가양점 △계산점 △동촌점 △시흥점 △안산점 △울산점 △원천점 △일산점 △장림점 △천안점 등이 기초자산으로 편입돼 있다.

당초 엠디엠자산운용은 이들 자산을 장기간 보유하면서 운영하는 전략을 세웠다. 펀드 만기는 2030년 12월 29일이며, 기존에는 자산을 2035년까지 장기 보유·운영하는 방안이 계획돼 있었다.

하지만 홈플러스가 지난해 기업회생 절차를 신청하면서 상황이 달라졌다. 주요 임차인을 둘러싼 불확실성이 커진 데다 보유 자산의 향후 활용 방안을 다시 검토할 필요성이 생겼기 때문이다.

엠디엠은 그동안 홈플러스 안산고잔점·가양점·시흥점 개발 가능성을 검토해왔다. 세 곳 모두 영업이 종료된 상태로, 다른 점포에 비해 주상복합 개발에 적합한 입지와 규모를 갖춘 것으로 평가받는다.

특히 가양점과 시흥점의 경우 엠디엠이 우선적으로 개발을 검토하는 자산으로 거론되고 있다.

엠디엠플러스

5000억 넘게 긴급 투입…개발로 엑시트 속도낼까

엠디엠 입장에서 홈플러스 점포 개발은 단순한 사업 확장 이상의 의미를 갖는다. 이미 대규모 자금을 투입한 상황에서 보유 부동산의 가치를 높여 자금 회수에 나설 필요성이 커졌기 때문이다.

앞서 엠디엠그룹은 지난 3월 카임21호의 기한이익상실(EOD)을 막기 위해 5000억원이 넘는 긴급 자금을 투입했다.

EOD는 대출 약정상 돈을 빌린 사람이 약속을 어기거나 신용이 떨어져서, 은행이 대출금을 조기에 상환하라고 요구하는 상황을 말한다. 엠디엠그룹이 대규모 자금을 투입해 펀드의 급한 불을 끈 만큼, 향후에는 보유 자산을 활용해 투자금을 회수하는 전략이 중요해진 셈이다.

이에 따라 홈플러스 점포를 기존처럼 장기간 보유·운영하는 것보다, 개발해서 자산가치를 높인 뒤 매각해서 자금을 회수하는 방안이 유력한 선택지로 떠오른 것으로 분석된다.

특히 엠디엠플러스가 개발을 우선 검토하는 홈플러스 가양점과 시흥점의 향후 사업 방향에 시장의 관심이 쏠린다. 가양점 등 대형 유통시설 부지는 기존 점포 운영 뿐 아니라 주거·업무·상업시설 등을 결합한 복합개발이 가능한 대규모 부지라는 점에서 개발 가치가 높게 평가될 수 있다.

다만 실제 개발을 위해서는 인허가와 사업성 검토 등 넘어야 할 절차가 적지 않다. 엠디엠플러스가 올해 하반기 서울시에 개발 계획을 접수할 경우 구체적인 사업 방향과 개발 규모 등이 윤곽을 드러낼 것으로 전망된다.

업계에서는 엠디엠그룹의 이번 개발 추진이 홈플러스 점포의 새로운 활용 방향을 보여주는 사례가 될 수 있다는 관측도 나온다.

최근에는 홈플러스 영등포점이 개발 목적으로 KB증권 컨소시엄에 3000억원 중반에 팔렸다. 3.3㎡(평)당 가격은 1700만원 중반대다. KB증권 컨소시엄은 해당 부지에 지하 3층~지상 20층, 6개 동, 공동주택 552가구와 업무시설, 근린생활시설, 판매시설 등을 개발할 예정이다.

부동산업계 관계자는 "홈플러스 점포를 단순한 유통시설로 바라보기보다 대규모 개발이 가능한 부동산 자산으로 전환하는 움직임이 본격화하고 있다"며 "엠디엠그룹은 철저한 시장 분석과 차별화된 마케팅 전략을 바탕으로 대형 프로젝트를 여럿 성공시켰던 만큼 홈플러스 가양점과 시흥점을 어떤 방식으로 개발할지 주목된다"고 말했다.