'홈플러스 편입' 리츠·펀드, 대출만기 '줄줄이'…무사히 연장될 듯

[이데일리 김성수 기자] 홈플러스를 기초자산으로 편입한 부동산 투자회사(리츠·REIT)·펀드가 ‘줄줄이’ 대출 만기를 앞뒀는데 무사히 만기 연장이 될 것으로 보인다.

만약 대출만기 연장이 어려워져서 점포를 저렴하게 매각해도 지분 투자자부터 손실을 흡수하는 만큼 채권자들은 대출 회수가 가능할 것으로 전망된다. 홈플러스 점포를 담보로 받은 대출금액이 해당 부동산의 장부금액 또는 감정평가금액 대비 70%대 이하에 그치고 있어서다.

홈플러스 전경 (사진=홈플러스)

대한제21호, 대출 1005억 만기연장 성공

8일 금융투자업계에 따르면 홈플러스 점포를 자산으로 담고 있는 부동산 펀드 또는 리츠는 △대한제21호위탁관리부동산투자회사 △제이알제24호기업구조조정부동산투자회사 △이지스코어리테일부동산투자신탁126호 등이다.

대한제21호위탁관리부동산투자회사(이하 대한제21호)는 울산 동구 일산동에 있는 ‘홈플러스 울산동구점’을 보유하고 있다.

대한제21호 최대주주는 △YG엔터테인먼트(보통주 27.34%) △한국투자증권(보통주 17.77%) △한국투자증권(종류주 9.57%)이다. 종류주식은 의결권을 제외하면 보통주와 배당 및 잔여재산 분배에서 동일한 지위를 갖는다.

또한 IBK투자증권(맞춤형신탁 18-005호의 신탁업자)도 보통주 16.06%를 보유하고 있다. 다올저축은행(보통주 9.57%), OSB저축은행(보통주 9.57%), JT저축은행(보통주 8.20%), 내일신문(보통주 1.91%)도 보통주 주주다.

올해 3~5월 말 투자보고서에 따르면 홈플러스 울산동구점 토지 및 건물의 장부가액은 1465억8800만원이다.

(자료=감사보고서)

대한제21호는 지난달 30일 총 1005억원 규모 장기차입금이 만기 도래했는데, 만기 연장에 성공했다. 단순 계산하면 장기차입금이 장부가액의 68.56%다.

이 장기차입금은 △선순위 대주로 우리은행, iM뱅크, 전북은행이 참여했고 △후순위 대주로 대신저축은행, KB저축은행, 예가람저축은행, 하나저축은행이 참여했다.

제이알제24호, 2843억 만기 연장될 듯

제이알제24호기업구조조정부동산투자회사(제이알제24호)는 서울 강서구 등촌동에 있는 ‘홈플러스 강서점’을 보유하고 있다. 제이알제24호 최대주주는 보통주 지분 91%를 보유한 디지자산관리다. JR투자운용은 우선주 9%를 보유하고 있다.

제이알제24호는 홈플러스 강서점 및 본사사옥을 담보로 대출을 받았고, 오는 10일 유동성장기차입금 총 2843억7139만원의 만기가 돌아온다.

이 대출은 지난 2022년 8월 10일 대출약정으로 총 2900억원 실행됐다. 세부적으로는 △트랜치A 약정금 2400억원 △트랜치B 약정금 500억원으로 나뉜다. 트랜치A 대출은 주요 담보 및 상환순위에서 트랜치B 대출 대비 선순위다.

특수목적회사(SPC) 리치게이트강서는 트랜치A 대주 중 하나로, 제이알제24호에 상업용부동산 담보대출로 400억원을 대출해줬다. 이 대출의 만기는 오는 10일이지만, 10일은 영업일이 아니므로 다음 영업일인 11일이 만기가 된다.

(자료=감사보고서)

이 대출을 유동화한 거래의 주관회사는 신한은행이다. 신한은행은 해당 금액의 대출 만기를 1년 연장해주는 건을 내부적으로 승인 받았다. 다른 대주단 결정도 오는 11일 날 것으로 예상된다.

SPC 우리에이치피제일차는 트랜치A 대주 중 하나로, 제이알제24호에 상업용부동산 담보대출로 140억원을 대출해줬다. 만기는 동일하게 오는 11일이다. 이 대출을 유동화한 거래의 주관회사는 우리은행이다. 우리은행에서도 이 대출의 만기 연장이 준비돼 있다.

작년 12월~올해 2월 투자보고서에 따르면 홈플러스 강서점 및 본사사옥의 토지 및 건물 장부가액은 4913억1600만원이다.

이 평가액은 지난 2022년 6월 2일을 기준시점으로 재평가한 수치다. 태평양감정평가법인과 미래새한감정평가법인의 감정평가 결과를 근거로 하고 있다. 단순 계산하면 차입금이 장부가액 대비 57.87% 규모다.

이지스126호, 대출 1039억 연장 검토중

이지스코어리테일부동산투자신탁126호(이하 이지스126호)는 전북 전주시 완산구 용머리로 31에 있는 ‘홈플러스 전주효자점’에 투자한 펀드다. 홈플러스는 해당 자산 100%를 책임 임차하고 있다.

이지스126호의 차입구조는 △선순위 대주 삼성생명(차입금 789억원, 금리 연 6.1%) △중순위 대주 농협은행(머큐리자산운용) 및 SBI저축은행(차입금 250억원, 금리 연 7.6%)로 이뤄져 있다.

선순위, 중순위를 합치면 총 차입금 1039억원으로, 오는 31일 만기다. 이 펀드의 각 회계기간 말일에는 펀드에서 발생한 이익금 전액을 재원으로 선순위 차입금액 일부를 상환해야 한다.

대주의 사전 서면 동의가 없으면 수익자에 대한 급부행위(채무자가 돈 값는 것), 반대수익자(수익자총회 결의 반대하는 수익자) 매수대금 및 지연이자 지급행위가 제한된다.

선순위 대주인 삼성생명은 아직 대출 만기가 남아있어서 만기연장 여부를 검토 중이다.

지난 2023년 12월 올라온 간이투자설명서를 보면 2017년 3월 말 기준 담보감정평가금액은 1630억원이다. 또한 대출금액을 담보자산의 가치로 나눈 LTV 비율은 선순위 58.9%, 후순위 74.2%다.

최근 담보감정평가금액 기준으로 계산하면 LTV 비율이 더 낮아질 수도 있다.

업계에서는 홈플러스 점포에 투자한 리츠, 펀드의 대출 상환이 어려워져도 대주단이 채권 회수를 하는 데는 큰 어려움이 없을 수도 있다고 내다봤다.

예컨대 해당 홈플러스 점포의 LTV가 50~70%일 경우, 점포 가격을 30~50% 할인해서 매각해도 지분 투자자가 손실을 흡수해서 채권자가 받는 손해는 제한적이다.

금융투자업계 관계자는 “펀드, 리츠의 지분 투자자는 평시에 배당을 많이 받는 대신 손실발생시 위험부담을 더 많이 한다”며 “반면 채권자들은 점포를 싸게 매각한 후에도 채권 회수가 가능해서 상대적으로 안전한 편”이라고 말했다.