"분양 멈추고 경매 늘고"…지식산업센터 시장의 깊어진 한숨

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 3분기 지식산업센터 시장의 거래 위축과 부실 압력이 동시에 커지고 있다. 금리 인상과 금융권의 대출 관리 강화가 맞물리면서 매매시장과 경매시장 모두 부담이 확대되는 모습이다.

여기에 신규 공급 중단까지 겹치면서 시장 침체가 장기화할 수 있다는 우려가 나온다.



올해 3분기 거래 988건…2023년 4분기 이후 최저

10일 지식산업센터114 운영사 알이파트너가 국토교통부 실거래가 자료를 인용해 분석한 결과에 따르면 올해 3분기 전국 지식산업센터 거래는 988건으로 전 분기보다 19.3%, 전년 동기보다 10.7% 감소했다. 지난 2023년 4분기 이후 가장 적은 수준이다.

(자료=지식산업센터114)

거래금액은 4174억원, 거래면적은 9만8975㎡로 각각 전 분기 대비 24.6%, 25.0% 줄었다. 거래 건수보다 거래 금액과 면적의 감소 폭이 컸다. 지난 2분기에 나타났던 대형·일괄거래 효과가 약해진 영향으로 분석된다.

지역별로는 서울과 인천의 거래가 늘어난 반면 경기와 부산은 감소했다. 서울은 344건으로 전 분기보다 8% 증가했고, 인천은 60건으로 22% 늘었다. 반면 경기는 504건으로 22%, 부산은 16건으로 27% 줄었다.

거래금액은 서울 1876억원, 경기 1815억원으로 각각 14%, 28% 감소했다. 인천은 197억원으로 38% 증가했다.

전국 평균 3.3㎡(평)단가는 1394만원으로 전 분기보다 0.5%, 전년 동기보다 4.9% 상승했다. 다만 지역별 온도 차는 뚜렷했다.

서울은 평단가가 2286만원으로 9% 상승한 반면 경기는 1118만원으로 12% 하락했다. 서울 가격이 오른 것은 금천구 등 중저가 거래 비중 축소에 따른 효과로 보인다. 반면 경기 가격의 하락은 평택 등 외곽 저가 권역의 거래 비중이 확대된 영향으로 해석된다.

경매시장에서도 부실 압력이 뚜렷해졌다. 올해 3분기 수도권 지식산업센터 경매 진행 건수는 1657건으로 전 분기보다 7% 증가했다. 6개 분기 연속 증가세로, 전년 동기 818건의 약 2배에 달한다. 낙찰 건수는 306건이었지만 낙찰률은 18.5%에 그쳤다.

(자료=지식산업센터114)

낙찰가율(감정가격 대비 실제로 낙찰된 가격의 비율)은 44.7%로 지난 2020년 이후 최저치를 기록했다. 감정가의 절반에도 못 미치는 수준에 낙찰이 됐다는 뜻이다. 해당 낙찰가율은 전 분기 대비로는 6.5%포인트(p) 하락했다.

지역별 경매시장도 양극화가 두드러졌다. 경기의 경매 진행 건수는 1163건으로 수도권 전체의 70%를 차지했다. 낙찰가율은 41.8%로 서울, 인천, 경기 3개 시·도 중 가장 낮았다.

인천은 낙찰가율이 43.0%에 머문 반면 서울은 낙찰가율 59.3%를 기록해 상대적으로 높은 가격 방어력을 보였다. 경기 외곽 신축을 중심으로 공급 부담이 커지고, 지역별 자산가치 하락 격차가 커진 것이 경매시장에서도 나타났다는 분석이다.



'담보가치 하락→대출 한도 축소→경매 진행' 고리

금융 환경 악화도 시장 부담을 키우는 요인으로 꼽혔다. 한국은행은 지난 7월과 8월 기준금리를 연이어 인상해 3.00%로 올렸다.

금융권에서는 지식산업센터 담보대출 한도를 축소하고, 대출만기 연장 과정에서 원금 일부 상환을 요구하는 사례가 나타나고 있다. 과거 최대 80% 수준이던 담보인정비율(LTV)이 일부 지역에서는 50%까지 낮아졌다.

이 같은 환경에서는 자산가격 하락이 담보가치 하락과 대출 한도 축소로 이어지고, 추가 자금 부담을 감당하지 못한 차주가 경매로 내몰리는 악순환이 발생할 수 있다.

올해 3분기 경매 진행 건수가 1657건으로 늘고 낙찰가율이 44.7%로 하락한 점은 이 같은 금융 부담이 반영된 결과로 보인다.

(자료=지식산업센터114)

신규 공급도 사실상 멈춰 선 상태다. 올해 3분기 지식산업센터 신규 분양은 한 건도 없었으며, 작년 4분기부터 4개 분기 연속 신규 분양이 이뤄지지 않았다. 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색과 공사비 상승, 미분양 부담으로 신규 사업의 사업성을 확보하기 어려워진 영향이다.

반면 올해 3분기에는 6개 현장에서 연면적 42만6000㎡ 규모의 준공이 이뤄졌다. 부산 서부권의 대형 사업장 2곳(각 연면적 16만6000㎡)이 준공 면적의 대부분을 차지했으며 수도권에서 준공된 현장은 서울 구로 1곳에 그쳤다.

정부는 지식산업센터 공실 문제에 대응하기 위한 제도 개선에 나섰다. 산업통상부는 지난 9월 10일 '지식산업센터 공실 대책 및 제도 개선 방안'을 발표하고, 공실이 높은 센터의 용도전환과 업종 규제 완화 등을 추진하기로 했다.

지난 2023~2025년 준공분 조사에서는 공실률 43.5%, 미분양률 26.9%로 제시됐다. 다만 해당 수치는 조사 대상 호실 기준이며 일부 중복 산정 가능성이 있어 단순 합산하거나 시장 전체 수치로 해석해서는 안 된다.

알이파트너 관계자는 "향후 지식산업센터 시장의 주요 변수는 경매 물량이 정점을 통과했는지 여부와 낙찰가율이 바닥을 찍었는지 여부"라며 "지난 9월 거래량이 421건으로 늘면서 시장 회복 조짐이 일부 나타났지만, 올해 3분기 전체 거래는 988건으로 다시 줄어든 만큼 회복 지속성은 아직 확인되지 않았다"고 말했다.