JLL "올해 1분기 국내 오피스거래 3조원 돌파…우량자산 투자 심리 견조"

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 글로벌 부동산컨설팅 회사 존스랑라살(JLL) 코리아는 '2026년 1분기 서울 오피스 부동산 시장 현황 보고서'에서 올해 1분기 국내 오피스 시장의 총 거래금액이 약 3조4333억원으로 집계됐다고 24일 밝혔다.

도심 권역(CBD)과 강남 권역(GBD)을 중심으로 서울스퀘어 등 여러 주요 딜이 클로징된 결과다. 여의도 권역(YBD)은 다른 주요 권역들에 비해 거래 사례가 다소 제한적이었지만, 이는 투자자들 선호도가 저하됐기 때문이 아니라 투자 가능 매물이 희소해졌기 때문으로 분석했다.

JLL 코리아는 우량 자산에 대한 높은 선호도를 바탕으로 오피스 투자 심리가 여전히 견조하게 유지될 것으로 전망했다.



도심 중심 신규공급 본격화…2분기부터 공급 사이클 시작

올해 1분기에는 서울 주요 3대 권역 내 신규 오피스 공급이 없었다. 다만 JLL은 올해 2분기부터 도심 권역에 3개 오피스가 공급되면서 향후 수년간 이어질 공급 사이클이 본격화될 것으로 분석했다.

도심 권역은 타 권역 대비 압도적으로 많은 신규 공급량이 예정돼 있다. 공사 일정의 변동을 고려해도 실제 공급량이 예측치를 웃돌 가능성도 있는 것으로 전망됐다.

도심의 공급 과잉 우려로 신규 오피스의 선매각과 선임차가 지연되는 중이다. 이는 기존 오피스 시장에도 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상됐다.



올해 1분기 순흡수면적 7502평…권역별 차별화 양상

보고서에 따르면 올해 1분기 서울 A급 오피스 시장의 순 흡수면적은 7502평으로 집계됐다.

순 흡수면적(Net Absorption)은 오피스, 물류센터 등 상업용부동산 시장에서 특정 기간 동안 실제로 임차돼서 사용 중인 면적의 순증감분을 의미한다. 신규 임차 면적에서 퇴거(공실 전환) 면적을 뺀 값으로, 이 값이 양(+)이면 임차 수요 증가, 음(-)이면 수요 감소를 나타내는 핵심 임대 수요 지표다.

(자료=JLL)

도심에서는 실입주가 예정대로 진행돼 양(+)의 순 흡수면적을 기록했다. 반면 여의도와 강남에서는 몇몇 임차인의 퇴거로 음(-)의 순 흡수면적 수치가 나타나 임차 시장이 다소 잠잠한 모습을 보였다.

여의도는 주요 권역 중 가장 제한적인 신규 공급과 견조한 임차 수요, 신규 임차인들의 예정된 실입주를 바탕으로 연말까지 안정적인 공실률 하락세를 보일 것으로 보인다.

강남 권역은 낮은 공실률로 인해 신규 임차가 가능한 면적이 제한적이다. 이에 따라 한동안 자연 공실률을 하회하는 안정적인 임차 수요를 나타낼 것으로 기대했다.



실질임대료 전년 대비 4.5% 상승…향후 성장세 둔화 예상

서울 A급 오피스의 올해 1분기 월 평균 실질임대료는 평당 약 14만9500원이다. 전분기 대비 약 1.1%, 전년 동기 대비 약 4.5% 상승한 수치다.

도심과 강남 권역을 중심으로 명목임대료가 인상되는 사례들이 나타난 것이 실질임대료 상승에 기여한 것으로 나타났다.

(자료=JLL)

다만 올해부터 도심을 중심으로 다수의 신규 공급이 예정돼 있다. 이로 인한 임대차 경쟁 심화로 실질임대료 상승세가 다소 둔화될 것으로 예상된다.

이기훈 JLL코리아 캐피털 마켓 전무는 “올해 1분기 국내 오피스 시장은 3조원 이상의 거래가 성사돼 우량 자산에 대한 투자 심리가 견조하게 유지되고 있음을 보여줬다”며 “우량 오피스 자산에 대한 투자 수요는 여전히 강하게 유지되고 있어, 우량 매물이 나올 경우 활발한 거래가 이어질 것으로 기대한다”고 말했다.