'용산철도병원 주거복합시설 개발' 대출 1230억, 내년 9월 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 용산철도병원 주거복합시설 개발사업 관련 대출 1230억원이 내년 9월 만기를 맞는다.

이 사업은 HDC현대산업개발이 지분 100%를 보유한 리츠(REITs·부동산투자회사)가 주도하고 있다. 대출채권 상환 여부에 불확실성이 있는 만큼 HDC현대산업개발이 기초자산 매수의무 및 조건부 채무인수를 약정하고 있다.

◇ 용산철도병원 부지에 공동주택 610가구 등 건립

7일 금융투자업계에 따르면 서울 용산철도병원 주상복합시설 개발사업 관련 토지담보대출 1230억원의 만기는 내년 9월 29일이다. 지난달 9일 만기였던 종전 대출금 3000억원에 비해 금액이 줄어들었다.

에이치디씨아이파크제1호위탁관리부동산투자회사(이하 에이치디씨리츠)는 서울 용산구 한강로3가 65-154 외 23필지 일원에 공동주택 등을 신축하는 사업을 진행하고 있다. 이 리츠는 HDC현대산업개발이 지분 100%를 보유하고 있다.

(자료=서울시)

사업지에는 용산역사박물관이 있으며, 지하철 1호선·경의중앙선 환승역 용산역과 지하철 4호선 신용산역에서 걸어서 10분 정도 걸린다.

이 사업은 작년 서울시 건축심의를 받은 상태로 내년 중 착공을 목표로 하고 있으며, 착공시기와 설계변경을 할지 여부도 검토되고 있다. HDC현대산업개발이 시공사로 참여할 예정이다.

서울시는 작년 9월 열린 건축위원회에서 이 일대 공동주택 610가구(공공임대 84가구, 민간임대 526가구)와 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등을 건립하는 사업을 통과시켰다.

시에 따르면 이 사업은 지난 건축위원회 건축심의 계획안을 보완해서 주동 입면과 옥상 지붕의 경관 등을 변경해 건축물 디자인을 개선했다. 또한 공용부에 오픈테라스 등을 적용해 주민들이 쾌적하게 이용할 수 있도록 주거환경을 개선했다.

사업시행자인 에이치디씨리츠는 이 일대 부동산을 지난 2021년 12월 취득했다. 토지 취득가액은 3230억200만원, 취득 후 자본적지출은 807억3200만원으로 장부가액은 4037억3400만원이다.

용산역사박물관 전경 (사진=HDC현대산업개발)

◇ 대출채권 상환 어려우면…현산, 조건부 채무인수

특수목적회사(SPC) 위비용산제일차는 이 사업 관련해서 체결한 대출약정에 따라 에이치디씨리츠에 원금 1230억원 대출을 지난달 10일 실행했다. 대출만기일은 내년 9월 29일이다.

대출이자는 전부 대출실행일에 선급하고, 대출원금은 대출만기일에 일시상환하는 조건이다.

위비용산제일차는 이 대출채권을 기초로 자산유동화 기업어음(ABCP)을 발행하고, 에이치디씨리츠가 지급하는 대출원리금 등을 바탕으로 ABCP를 상환하게 된다.

이 ABCP는 1230억원 규모로 제2회차가 발행됐으며 만기는 내년 9월 30일이다.

이 유동화거래의 주관회사는 우리투자증권이 맡는다. 또한 위비용산제일차 운영 관련 제반 업무는 업무수탁자 메리츠증권과 자산관리자 우리투자증권이 각각 수탁해서 수행한다.

기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 에이치디씨리츠의 신용도 및 사업 현금흐름 등에 따라 달라진다. 다만 대출채권 상환 여부에 불확실성이 있는 만큼 시공사 HDC현대산업개발이 조건부 채무인수를 약정하고 있다.

HDC현대산업개발은 위비용산제일차와 체결한 ‘옵션계약서’에 따라 옵션매수인으로서 기초자산 매수의무 및 조건부 채무인수를 약정했다.

옵션계약서에 따르면 위비용산제일차는 대출약정상 기초자산의 기한이익이 상실되는 날(대출만기일 포함) HDC현대산업개발에 기초자산을 매도할 수 있는 권리(매도청구권)를 보유하게 된다.

위비용산제일차가 미상환 대출원리금(지연배상금, 수수료 등 일체 포함)을 매매대금으로 해서 HDC현대산업개발에 기초자산 매입을 요구하는 서면통지를 하는 경우, HDC현대산업개발은 해당 청구권 통지 발송일에 즉시 위비용산제일차에 매매대금을 상계 또는 공제하거나 다른 조건을 부여함 없이 전액 지급하고 기초자산을 매수해야 한다.

동일한 조건으로 HDC현대산업개발도 위비용산제일차로부터 기초자산을 매수할 수 있는 권리(매수청구권)를 보유한다.

만약 HDC현대산업개발이 위비용산제일차에 기초자산 매매대금을 지급하지 않거나 옵션계약서 해지 등에 의해 해당 지급의무를 부담하지 않게 되는 경우에는 별도 통지 및 계약이나 의사표시가 없어도 HDC현대산업개발이 채무를 중첩적으로 인수한 것으로 간주된다.

이 채무란 에이치디씨리츠가 위비용산제일차에 대해 부담하는 일체의 채무를 말한다.