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사실 현 정부의 부동산정책은 출발선에서부터 꼬일대로 꼬여 있었다. 이재명 대통령 취임 전부터였던 지난 2022년 이후 인허가와 착공이 가파르게 줄어들면서 신규 입주물량이 감소하고 기존 주택시장에서의 매물까지 줄어들면서 악화일로였던 공급 절벽 문제를 뒷전으로 한 채, 대출과 세금에만 매달려 온 것이 아파트 매매가격 상승, 전세 가뭄과 전셋값 상승, 월세 상승이라는 지금의 부동산시장 난맥상을 만든 ‘잘못 꿴 첫 단추’였다.
실제 이날 토론회에서도 공급 확대를 요구하는 목소리가 가장 컸는데, 이 대통령은 “과거 수도권이 계속 팽창할 때엔 그린벨트를 풀어 대규모 주택단지를 만들거나 신도시를 만들면서 문제를 해결했지만, 이젠 서울 어딘가 우리가 택지 개발을 해보려고 찾아보면 거의 찾기 어렵다”면서 “공급을 늘리면 해결이 되는데 문제는 ‘어디서’, ‘어떻게’가 마땅치 않다”며 되레 공급정책의 한계를 지적했다.
이 대통령이 토로한 현실적 제약은 누구나 공감하는 대목이다. 다만 정부가 택지를 확보하고 계획된 신규 물량을 늘리는 게 공급정책의 전부는 아니다. 시장 상황에 따라 수요가 생겨나는 곳을 찾아내고, 최대한 빠르게 공급을 만들어낼 수 있느냐가 핵심이다.
전세 사기 이후 모두가 회피했던 빌라나 오피스텔에 대한 수요도 최근 크게 늘었다. 빌라나 오피스텔과 같은 비아파트를 주택수 산정에서 제외하는 조치는 언제든 취할 수 있는 조치다. 연초 정부의 대출과 세금 정책으로 인해 고가 아파트에서 밀려난 수요자들이 1,2분위 서울 주변지역이나 수도권 아파트 가격을 끌어 올린 것도 이런 비아파트 수요만 충분했다면 어느 정도 막을 수 있었을 것이다.
토론회 과정에서 나온 3기 신도시 조성기간 단축, 민간 신축임대 확대, 준공업지역 등 도심 유휴부지 활용이나 공공기여를 전제로 한 주거용도 전환, 재개발·재건축 용적률 상향과 조합설립 동의율 인하 등의 아이디어들도 작지만 빠른 시일 내 효과를 볼 수 있는 공급 확대책이 될 수 있다.
아울러 부동산 수요 억제정책의 직접적 영향을 받고 있는 서민들을 챙기는 정책도 필요하다. 이미 서울에서 고가 아파트를 취득하는 사람들에게 은행 대출 제한은 별다른 고려 요인이 아니다. 이들은 큰 차익을 낸 국내외 주식을 팔거나, 부모에게 증여 받거나 가족 간 대출, 사내 대출 등을 통해 어렵사리 아파트 취득자금을 마련하고 있다. 대출 규제의 직격탄은 서민과 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등이 맞고 있다.
30억원이든 50억원이든 초고가 주택에 대한 과세를 꼭 해야 한다고 마음 먹었다면 언제든 하면 된다. 다만 현재 시장 과열은 중저가 아파트에서 나타나고 있고, 당장 새 출발해야 하는 젊은층의 전세, 월세 부족이 가장 심각하다. 은행 대출을 받지 못해 내 집 마련의 꿈을 접는 쪽도 서민들이니 정책적 에너지는 이런 비정상을 정상화하는데 쏟아야 한다.
부동산 세제는 형평성과 공정성에 맞게 전문 관료들이 재설계하면 된다. 남은 정부의 모든 정책 역량은 과거 어느 정부도 제대로 해내지 못했던 창의적인 공급 인센티브 대책을 만들고 실행하는데 쓰면 된다. ‘닥치고 공급’의 출발점이 이번 토론회가 됐으면 한다.
