|
낙폭은 가장 비싼 양대 도시에서 컸다. 시드니는 지난 2월 고점 대비 8.6%, 멜버른은 지난해 11월 이후 7.2% 떨어졌다. 시드니·멜버른의 상위 25% 고가주택은 고점 대비 10% 넘게 빠졌다. 8개 주도 가운데 다윈을 뺀 7곳에서 집값이 내렸고, 지방만 오름세를 유지하고 있다.
호주 집값은 지난 7년 동안에만 약 70% 뛰어 선진국에서 손꼽히게 비싼 수준이 됐다. 10년간 이어진 초저금리, 코로나19 이후 이민 급증, 주택 공급 부족이 맞물린 결과다.
흐름을 바꾼 건 금리다. 호주중앙은행(RBA)은 지난해 세 차례 금리를 내렸다가 올해 2·3·5월에 이어 9월까지 네 차례 올려 기준금리를 3.6%에서 4.6%로 끌어올렸다. 2011년 이후 최고치다. 연간 가처분소득의 약 178%에 이르는 가계부채 대부분이 변동금리 대출이어서 충격이 더 크다.
정부가 지난 5월 수십년 만에 최대 규모의 주택 세제 개편을 발표한 것도 투자 수요를 위축시켰다. 내년 7월부터 임대 손실을 소득에서 빼주는 ‘네거티브 기어링’은 신축 주택에만 허용된다. 양도소득세를 절반으로 깎아주던 제도는 매입가를 물가상승률만큼 올려 잡은 뒤 차익에 과세하는 방식으로 바뀐다.
2022~2023회계연도 기준 투자용 주택을 가진 개인은 220만명이 넘고, 이 가운데 절반가량이 네거티브 기어링 혜택을 받았다. 호주통계청에 따르면 올해 3~6월 투자자 대상 주택담보대출은 8.6% 줄었다.
추가 하락 전망이 우세하다. 웨스트팩은 고점 대비 7.3%, 커먼웰스은행(CBA)은 9% 하락을 예상했다. HSBC의 폴 블록섬 수석이코노미스트는 전국 13%, 시드니 17% 하락을 내다봤다.
블룸버그의 제임스 매킨타이어 호주 담당 수석이코노미스트는 내년 1분기까지 하락세가 이어질 것으로 예상했다. 최근 연율 약 11%의 하락 속도가 1년간 이어지면 코탈리티가 46년 전 통계를 내기 시작한 이후 최대 낙폭이 된다.
파장은 경제 전반으로 번질 수 있다. 올해 1분기 호주 가계자산 19조2100억호주달러(약 1경8147조원) 가운데 주거용 부동산이 12조9800억호주달러(약 1경2262조원)로 약 3분의 2를 차지한다.
블룸버그이코노믹스는 집값 하락으로 소비가 최대 0.3% 줄어들 수 있다고 분석했다. CBA는 지난 5월 이후 주택담보대출 신청이 15%, 투자자 대출 신청은 28% 감소했다고 밝혔다.
그럼에도 RBA는 물가를 잡는 데 집중하고 있다. 미셸 불럭 RBA 총재는 집값이 떨어지고 있지만 2020년보다 여전히 약 50% 높다고 지적했다. 미국·이스라엘과 이란 간 전쟁으로 에너지 가격이 뛰면서 8월 물가상승률은 4%로 RBA 목표 범위(2~3%)를 웃돌았다.
