분양돼도 입주가 안 된다…지방 건설사 이중고

[이데일리 이정현 기자] 지방 주택경기 부진이 이어지는 가운데 아파트 입주율까지 하락하면서 건설사들의 자금 회수 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다. 미분양 주택이 쌓이는 데다 분양계약을 마친 아파트에서도 잔금대출과 기존 주택 매각 문제로 입주가 지연되면서 금융비용 부담이 장기화할 수 있다는 지적이다.

10일 주택산업연구원에 따르면 10월 지방 아파트 입주율은 60.9%로 전월 대비 4.8%포인트 하락했다. 같은 기간 수도권은 79.8%에서 81.2%로 1.4%포인트 상승했지만 지방이 부진하면서 전국 아파트 입주율 역시 65.0%로 전월대비 3.2%포인트 내렸다.

아파트 입주율 추이

미입주의 주된 원인은 자금조달 문제였다. 잔금대출 미확보가 전체 미입주 사유의 45.8%를 차지하며 올해 들어 가장 높은 수준을 기록했다. 전월보다 8.8%포인트 상승한 수치다. 과거에는 금융위기 등에 따른 집값 급락으로 분양가가 시세를 웃돌면서 수분양자가 계약을 포기하는 경우가 많았으나 최근에는 입주 의사가 있음에도 기존 주택 매각 지연, 잔금대출 미확보 등 자금조달 문제로 입주에 어려움을 겪고 있다는 분석이다.

업계에서는 이같은 입주 지연이 건설사의 자금 회수 부담으로 이어질 수 있다고 보고 있다. 특히 지방 사업장 노출도가 높고 유동성 여력이 부족한 건설사일수록 부담이 커질 수 있다. 이경록 신영증권 연구원은 “건설사 입장에서는 잔금 회수가 지연되는 동안 추가 자금조달과 금융비용 누적이 불가피하다”며 “손실 규모는 과거보다 작을 수 있으나 해소 기간이 장기화할 가능성이 있다”고 지적했다.

지방 주택시장은 미분양 재고 부담까지 더해진 상황이다. 국회미래연구원에 따르면 2025년 말 미분양 재고를 최근 3년(2023~2025년) 준공물량과 비교한 미분양률은 도 단위 비수도권 8.3%, 5대 광역시·세종 8.0%로 서울(0.6%)보다 크게 높았다. 특히 도 단위 비수도권은 전체 미분양 가운데 준공 후 미분양 비중이 52.1%에 달했다.

전문가들은 수도권과 지방의 주택시장 문제가 다른 만큼 정책도 차등 적용해야 한다고 보고 있다. 수도권은 수요 집중에 따른 가격 상승과 공급 부족에 대응하는 반면 지방은 미분양·노후주택·빈집 등 기존 주택 재고 관리에 우선순위를 둬야 한다는 것이다.

김수민 국회미래연구원 연구원은 “공급과잉 지역은 신규 인허가 물량을 조절하고 LH의 준공 후 미분양 매입과 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠) 지원을 확대하는 한편 시군구 단위의 통합 모니터링 체계를 구축할 필요가 있다”고 진단했다.