"호텔 핫하다는데" KIC 투자 '신라스테이' 이달 매각 종결될까

[이데일리 마켓in 김성수 원재연 기자] 한국투자공사(KIC)가 고유자산으로 투자한 ‘신라스테이 서대문’이 이달 딜클로징(거래종결) 될지 주목된다.

현재 NH농협리츠운용이 인수 우선협상대상자(우협)로서 가격 협상을 진행 중이다. 최근 수년간 호텔에 대한 투자심리가 크게 개선된 만큼 매각이 잘 성사될 것으로 기대된다.



NH농협리츠운용, 가격 협상중…1460억원 선

5일 금융투자업계에 따르면 NH농협리츠운용은 신라스테이 서대문 인수 우선협상대상자로서 가격 협상을 하고 있다. 실당 약 4억6100만원, 전체 1460억원 선에서 협상이 진행 중이다.

신라스테이 서대문 (사진=호텔신라)

신라스테이 서대문은 서울시 서대문구 미근동 333번지에 위치한 4성급 호텔이다. KIC가 수익증권을 보유한 ‘이지스사모부동산투자신탁 43-1호’가 이 자산을 담고 있다. 초기에 KIC와 삼성증권이 투자했고, 삼성증권이 총액인수한 물량을 셀다운했다.

KIC는 이 신탁에 기획재정부, 한국은행이 위탁한 돈이 아닌 고유자산으로 투자하고 있다. KIC가 고유자산으로 투자한 부동산은 신라스테이 서대문과, 현재 사옥으로 쓰는 ‘스테이트타워 남산’ 2곳이다.

신라스테이 서대문은 그랜드룸 객실을 포함해 총 319실을 갖췄다. 지하 4층~지상 27층 규모에 부대시설로 뷔페 레스토랑과 피트니스센터, 미팅룸 등을 갖추고 있다.

또한 지하철 5호선 서대문역 바로 앞에 있으며 경복궁, 경희궁, 인사동, 남산서울타워 등 서울 주요 관광지로 접근성이 양호하다.

신라스테이 서대문을 운용하는 이지스자산운용은 2년여 전부터 이 건물을 팔기 위해 잠재매수자를 물색해왔다. 셰어딜 형태로 펀드 지분거래를 추진해서, 기존 수익자가 지분을 팔고 나가면 새 인수자가 투자하는 구조였다.

셰어딜은 부동산 거래 방식 중 하나로, 실물 자산(건물 등)을 직접 사고파는 대신 해당 자산을 소유한 부동산 펀드의 수익증권(지분)을 매입하는 형태의 거래를 의미한다. 운용사는 바뀌지 않고 펀드 수익자만 달라지는 셈이다.

이 방식은 에셋딜(실물 거래)과 달리 부동산 취득세 면제나 거래 절차 간소화 등의 장점이 있다.

앞서 이지스자산운용은 지난 2023년 10월 신라스테이 서대문의 매각자문사로 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL)을 선정하고 매각 마케팅 활동을 진행했다.

지난 2024년 5월 매입의향서 접수를 진행했지만 매도자와 매수자가 원하는 금액대가 맞지 않아서 장기간 우협을 선정하지 못했다. 모건스탠리가 이 건물에 투자하기 위해 협상을 진행했지만 결국 성사되지 않았다.



호텔 자산, 부동산시장 상위 딜 존재감 '뚜렷'

그러나 최근 수년간 호텔에 대한 투자심리가 크게 개선된 만큼 매각이 잘 성사될 것으로 기대된다.

서울 호텔 거래규모는 지난 2024년 약 2조원에 이르러 코로나19 이전 수준을 완전히 회복했다. 객실 가동률과 평균 단가가 2019년보다 높은 수준으로 개선되면서 투자자들의 관심이 집중됐고, 대규모 거래가 연이어 성사된 영향이다.

이후로도 국내에서 호텔 수요는 지속적으로 증가하는 추세다. 외국인 관광객 급증과 내국인 여가 수요 확대, K-콘텐츠를 중심으로 문화관광 활성화가 맞물리면서 숙박 수요가 빠르게 증가해서다.

실제로 작년 외래관광객 수가 역대 최고치를 기록해 호텔 객실가동률(OCC)은 팬데믹 이전을 뛰어넘는 수준으로 상승했다. 객실가동률(OCC)이란 숙박업소에서 전체 판매 가능한 객실 중 실제 판매된 객실의 비율(%)을 뜻한다.

상업용부동산 종합 서비스기업 알스퀘어 RA(알스퀘어 애널리틱스)가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 작년 11월 서울 상업·업무용 부동산시장 상위 딜에서 호텔 자산의 존재감이 두드러졌다.

거래규모 상위 3건 가운데 2건이 호텔 자산인 것. 최대 규모의 거래는 서울 중구 '코트야드 바이 메리어트 서울 남대문 호텔'이다. 이 호텔은 태광그룹 계열 태광산업이 흥국리츠운용 산하 태광제1호리츠를 통해 약 2542억원에 인수했다.

서울 중구 ‘코트야드 메리어트 서울 남대문’ (사진=코트야드 메리어트 홈페이지)

이 호텔은 지하 5층~지상 20층 총 400개 객실을 갖춘 연면적 3만1836㎡(약 9630평) 규모의 4성급 호텔이다. 지난 2016년 3월 준공됐다.

또한 작년 11월에는 '포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울 명동'이 약 2463억원에 거래됐다. 이 호텔은 지하 3층~지상 26층, 연면적 2만1658㎡ 규모로 375개 객실을 갖추고 있다.

조선호텔앤드리조트가 오는 2040년까지 장기 임차 계약을 맺고 있어 안정적 수익이 기대된다.

특히 호텔시장은 공급이 수요에 못 미치는 구조다. 앞선 팬데믹 여파로 서울의 여러 4·5성급 호텔들이 폐업하면서 약 4000개 객실이 공급에서 제외됐다. 호텔 멸실 외에도 개발비 상승 때문에 신규 호텔 공급은 제한적이다.

그 결과 수도권 주요 호텔들은 최근 객실당 4억원대 중반 수준에 거래되는 등 시장 가격이 상승해왔다.

금융투자업계 관계자는 "호텔 시장은 방한 관광객 증가와 마이스(MICE) 산업 회복을 기반으로 운영 목적의 거래가 확대되고 있다"며 "수도권 주요 호텔에 대한 해외 투자자의 관심도 확대되고 있다"고 말했다.