[2·4대책]“재초환 미부과” 제안에도…주민·조합은 ‘글쎄’

[이데일리 김나리 기자] “국가가 땅 사서 개발한 공공아파트 입주권을 주겠단 것인데, 조합원들이 생각하는 좋은 아파트 기준에 얼마나 부합할지 모르겠다. 더 지켜보고 판단하려고 한다.”(김성진 신반포19차 재건축 조합장)

“예정된 공공재개발 설명회까지 들어보고 주민들과 얘기해보려 한다.”(강북5구역 재개발 추진위원회 관계자)

공공재개발 시범사업 후보지로 선정된 서울 관악구 봉천13구역 일대 모습(사진=연합뉴스)

정부가 재건축초과이익 부담금 미부과 등 규제를 일부 완화해주는 대신 공공이 직접 재건축·재개발을 진행하는 ‘공공 직접시행’ 정비사업 방안을 새롭게 내놨지만 주민과 조합들이 고개를 갸웃거리고 있다. 규제 일변도에서 벗어나 사업에 속도를 낼 수 있게 됐단 점은 긍정적이지만, 공공이 주도권을 갖는데다 재산권 침해 소지 등이 걸림돌이라는 지적이다. 대체로 향후 진행사항을 더 지켜보고 검토하겠단 분위기다.

4일 국토교통부는 25번째 부동산 대책을 발표하면서 ‘공공 직접시행 정비사업’ 제도를 새롭게 공개했다. LH·SH공사 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도다.

주민 동의 요건은 4분의 3에서 3분의 2 이상으로 완화되며, 재건축초과이익 부담금은 부과하지 않는다. 재건축 조합원 2년 거주 의무도 미적용된다. 장래 부담할 아파트 분양 대금은 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산하는 방식(양도세 비과세)이 도입된다. 정부는 용적률 상향, 기부채납 제한 등으로 사업성을 제고해 기존 사업 추진방식 대비 10~30%포인트 높은 수익률과 아파트·상가 우선공급을 보장한단 계획이다. 민간 사업장은 물론 기존 공공재개발·재건축 등을 추진하던 곳들도 장단점을 비교해 더 나은 제도를 고를 수 있다.

국토부는 공급에 속도를 내야 하는 만큼, 공공 직접시행 정비사업에 탄력이 붙기를 바라는 눈치다. 다만 정부 의도대로 재건축 조합들이나 주민 등이 얼마나 참여할지는 아직 미지수다.

강남에서 유일하게 공공재건축 사전컨설팅에 참여했던 신반포19차 재건축 조합의 김성수 조합장은 “정부가 양도세 면제, 재초환 미부과 등 규제완화 의지를 보여준 것은 긍정적”이라면서도 “다만 이를 통해 조합원들이 원하는 고급화된 아파트가 나올지는 의문”이라고 평가했다. 그러면서 “검토를 할 순 있지만, 정부 보상 금액이 정확히 공개되지 않은데다 서민용 아파트 입주권으로 전락할 수 있다는 우려가 공존하고 있어 세부적으로 살펴볼 생각”이라고 했다.

공공재개발 후보지로 선정된 구역들은 일단 원안대로 추진하되 이익을 따져보겠단 입장이다. 강북5구역 추진위 관계자는 “공공이 땅을 다 산다니 현실화 가능성이 높아 보이진 않는다”면서도 “공공재개발 설명회를 앞두고 있어 우선 이를 들어보고 의견을 나눠볼 예정”이라고 밝혔다. 용두 1-6구역 관계자도 “기발한 발상이라고는 생각하지만 쉽지 않아 보인다”며 “일단은 분양가상한제 제외 메리트가 있는 공공재개발을 계속 추진할 것”이라고 말했다.

전문가들은 강남 등 개발 이익이 많이 남는 지역에선 참여율이 떨어질 것으로 내다봤다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “강남처럼 이익이 많이 남거나 집값이 높은 주요 지역은 참여하지 않을 것”이라며 “수익성이 떨어지는 지역들 위주가 될 것으로 보인다”고 예상했다. 그러면서 “주로 강북 중심으로 공공 직접시행 정비사업이 시행될텐데, 이를 통해 고급화로 가는 강남과 고밀개발로 가는 강북 간 양극화가 심화될 가능성이 크다”고 진단했다.