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첫 번째 변수는 계약 갱신 청구권이다. 올 8월부터는 계약 갱신 청구권을 사용한 임대차 계약이 만료되기 시작한다. 한 번 계약 갱신 청구권을 사용하면 재계약을 보장받지 못하는 데다 재계약을 한다고 해도 집주인 마음대로 임대료를 부를 수 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “한동안 전월세 시장은 우상향할 것”이라며 “임대차 3법을 개정하지 않는 이상 지금 같은 불안이 지속할 수밖에 없다”고 했다.
입주 물량 감소도 전월세 시장 불안 요인이다. 그간 새 아파트가 준공되면 주변 지역 전셋값을 누르는 역할을 했는데 올해는 이 물량이 줄기 때문이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “(올해는) 매매보다는 전월세 시장이 더 불안한 해(年)”라며 “임대차 3법 이슈도 있고 수도권, 특히 서울에서 입주 물량이 줄어든다. 과거와 달리 집주인 실거주 의무가 있는 신축 단지도 늘어난다”고 전망했다. 임대주택 공급량이 줄어들면서 가격 상승 요인이 될 것이란 얘기다.
김기원 데이터노우즈 대표는 “매매 수요가 임대, 특히 월세로 몰릴 것”이라면서 “다만 대구나 인천 등에선 입주 물량 폭탄이 예고돼 있는 만큼 전월세가 안정될 것으로 보인다”고 했다.
한편 윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 ‘임대차3법 전면 재건토’를 공약했다. 대신 민간 임대사업자 제도를 활성화해 전월세 시장을 안정화하겠다는 게 윤 당선인의 구상이었다. 하지만 여소야대의 국회 구도에서는 임대차 3법 폐지가 쉽지 않다는 게 시장의 판단이다.
전문가들은 임대차 시장 안정을 위해 임대차 3법 개정에 앞서 절충안이 필요하다고 조언한다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “상생임대인 제도(직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올리면 집주인이 직접 살지 않아도 양도소득세 과세를 위한 실거주 기간을 산정할 때 1년을 추가로 인정해주는 제도)를 활성화해 임대차 3법 부작용을 보완해야 한다”고 조언했다.
