"오피스텔 매출 5200억"…신한서부티엔디, 나진상가 착공에 성장판 열리나

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 용산 나진상가 12·13동 개발사업이 착공하면서 신한서부티엔디리츠의 성장 전략에 시선이 쏠리고 있다. 하이엔드 오피스텔 분양매출만 약 5200억원에 이를 것으로 전망돼서다.

이 사업은 스폰서인 서부티엔디가 직접 개발을 맡는 구조로, 개발 이익 극대화에 초점이 맞춰졌다. 신한서부티엔디리츠는 오는 2030년 준공 후 오피스, 리테일이 안정적 임대 수익을 창출하면 리츠에 단계적으로 편입할 계획이다. 용산전자상가 일대의 연쇄 개발까지 맞물리면 개별 자산을 넘어 지역 전체의 부동산 가치 상승도 기대할 수 있다.



나진상가 12·13동 착공…오피스·주거·상업시설 복합

16일 금융투자업계에 따르면 신한서부티엔디리츠가 추진 중인 서울 용산구 나진상가 12·13동 개발사업은 지난 8일 착공했다. 5500억원 규모의 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 조달했으며, 본PF 선순위 대주에는 신한은행, 하나은행, 산업은행 등이 참여했다.

용산 나진상가 12·13동 개발사업 개요 (자료=서부티엔디)

신한서부티엔디리츠는 스폰서인 부동산 개발회사 서부티엔디(서부T&D)와 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 협업으로 설립된 리츠다. 자산관리회사(AMC)는 신한리츠운용이 맡고 있다.

리츠는 호텔, 리테일, 오피스를 아우르는 포트폴리오를 보유하고 있다. 주요 투자 자산은 △복합 쇼핑몰 '인천 스퀘어원' △5성급 호텔 '그랜드 머큐어 앰배서더 호텔 앤 레지던스 서울 용산'(용산 그랜드머큐어) △오피스·호텔·리테일 복합건물 '광화문G타워' △3성급 호텔 '신라스테이 마포' 등이다.

서부티엔디가 직접 추진 중인 개발사업은 신한서부티엔디리츠 성장의 핵심 동력으로 꼽힌다. 앞서 신한서부티엔디리츠는 지난 2021년 상장 당시 서부티엔디가 보유한 부지를 개발해 리츠에 담는 한편 시장에서 우량 자산을 확보해 편입해서 리츠를 지속적으로 성장시키는 계획을 발표했다.

서부티엔디는 △서울 양천구 신정동 도시첨단물류복합단지 △용산 나진상가 12·13동 개발사업을 추진 중이다.

신한서부티엔디리츠 구조도

용산 나진상가 12·13동 개발사업은 서울 용산구 한강로3가 2-8 일대 6026.60㎡ 규모 부지에 연면적 7만3161.33㎡(약 2만2131.30평) 규모 건물을 개발하는 프로젝트다. △오피스 약 1만평 △하이엔드 오피스텔 약 1만평 △리테일(판매시설) 약 2000평으로 구성된다.

오는 11월~12월에는 하이엔드 오피스텔을 분양할 예정이다. 오피스텔 분양가는 전용면적 기준 3.3㎡(평)당 1억6000만원 수준이다. 이 경우 분양매출이 약 5200억원에 이를 것으로 류태환 유진투자증권 건설·부동산 연구원은 추정했다.

오피스텔 입주자들이 따로 이용할 수 있는 인피니티 풀과 호텔식 서비스를 도입해 고급 주거 수요를 겨냥한다는 전략이다. 다만 분양률 및 공사 진행률에 따라 매출이 약 50개월에 걸쳐 인식될 전망이다. 준공 예정일은 2030년 11월 30일이다.

사업의 또 다른 특징은 개발 주체와 수익 구조다. 이 사업은 스폰서인 서부티엔디가 직접 개발을 맡는 구조로, 개발 이익 극대화에 초점이 맞춰졌다. 신한서부티엔디리츠는 당초 '프로젝트 리츠'를 활용하는 방안을 검토했지만, 최종적으로 서부티엔디가 자체 개발하는 방향으로 가닥을 잡았다.

프로젝트 리츠는 부동산 개발 단계부터 리츠(REITs)를 활용해 개발·운영·분양까지 전 과정을 전담하는 투자 구조다. '프로젝트금융투자회사'(PFV)가 개발 후 분양·매각 중심인 반면 '프로젝트 리츠'는 개발 후 장기 보유 및 임대, 주식 상장 등을 통한 수익 극대화에 초점을 맞추고 있다.

인가 대신 신고만으로 설립 및 착수가 가능해서 속도가 빠르고 △개발 수익에 대한 세금 감면 △용적률 상향 △공공기여 완화 등 혜택이 있다.

다만 프로젝트 리츠를 활용할 경우 토지를 리츠에 매각해야 한다. 신한서부티엔디리츠는 이 과정에서 개발 이익이 일부 희석될 수 있다고 판단했다. 서부티엔디가 코로나19 시기 해당 부지를 비교적 저렴하게 확보한 만큼 직접 개발로 더 큰 차익을 실현할 수 있다는 계산이다.

신한서부티엔디리츠는 개발 사업으로 지어진 오피스, 리테일을 준공(2030년 11월 30일) 후 단계적으로 편입할 계획이다. 다만 건물을 완공했다고 곧바로 리츠에 담는 것은 아니다. 임대가 안정적으로 이뤄져 수익 창출 기반이 마련된 이후 편입하는 방안에 무게를 두고 있다.

오피스텔 분양으로 개발 이익을 확보하는 동시에, 임대 자산을 편입해 장기적인 현금흐름을 늘리겠다는 전략이다.

서부티엔디가 이 사업에 투자한 금액은 6240억7224만원으로, 자기자본(1조3869억4584만원) 대비 45%에 이른다. 해당 투자금액에는 공사비 및 제세공과금, 금융비용 등이 포함돼 있으며 부가가치세는 별도다. 다만 공사 진행과정에서 투자 금액 및 신축 세부내역 등이 바뀔 수 있다.

용산전자상가 특별계획구역 입체보행통로 현황 (자료=서울시)

서울드래곤시티·용산역 연결…AI·ICT 신산업 거점 재편

입지 역시 사업의 핵심 경쟁력으로 꼽힌다. 사업 부지는 서울 용산의 대규모 호텔 단지인 '서울드래곤시티' 바로 앞에 있다.

서울드래곤시티는 한국고속철도(KTX)·지하철 1호선·경의중앙선 환승역인 용산역과 브릿지로 연결돼 있다. 나진상가 12·13동은 서울드래곤시티 바로 앞에 있어서 바로 연결이 가능하다. 이처럼 용산역 접근성과 호텔 이용객 수요를 함께 활용할 수 있을 것으로 기대된다.

저층부 리테일에는 수영장을 포함한 시설을 배치해 호텔 이용객까지 수요층으로 끌어들이는 방안도 추진된다. 오피스와 주거, 판매시설을 한데 모으는 데 그치지 않고 인근 호텔과 교통망을 연계해 복합시설의 경쟁력을 높이겠다는 취지다.

또한 사업 부지는 용산 전자상가 일대 개발사업과도 맞물려 있다. 사업지 주변 용산 전자상가는 원효대교 쪽부터 순서대로 전자랜드(1~3동), 원효상가(4~7동), 나진상가(10~20동), 선인상가(21~22동)로 구성됐다.

용산전자상가 특별계획구역 구역별 추진현황 (자료=서울시)

용산 전자상가는 지난 1990년대 개인용 컴퓨터(PC) 보급과 함께 국내 최대 전자제품 유통 중심지로 성장했다. 하지만 2000년대 이후 온라인 쇼핑 확대와 산업구조 변화, 시설 노후화 등으로 상권 활력이 크게 떨어지면서 평균 공실률이 60%를 웃돌았다.

이에 따라 기존 전자제품 유통 중심의 산업구조를 재편해야 한다는 목소리가 이어졌다. 오세훈 서울시장은 지난 2021년 용산을 '아시아의 실리콘밸리'로 육성하겠다는 비전을 제시했다.

이후 서울시는 지난 2023년 6월 '용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략'을 발표했다. 이로써 기존 전자제품 유통 중심의 용산전자상가를 소프트웨어, 디지털콘텐츠 등 인공지능(AI)·정보통신기술(ICT) 기반의 신산업 거점으로 육성하기 위한 개발사업을 단계적으로 추진해 왔다.

용산전자상가 일대를 11개 특별계획구역으로 구분해 단계적 개발을 추진하고, 기존 유통업무설비 규제를 개선해 업무·상업·주거 등 복합개발이 가능하도록 했다. 또한 연면적의 30% 이상에 AI·ICT 등 신산업 용도를 도입하는 경우 공공기여 부담을 완화해 민간 개발을 유도했다.

이같은 제도적 기반을 바탕으로 각 구역에서 개발사업이 단계적으로 진척을 보이고 있다. 현재 특별계획구역 4·5·7·10구역 등 4곳은 건축허가를 완료했다. 8구역은 건축심의, 6구역은 세부개발계획 결정고시, 1·2구역은 세부개발계획 주민 열람공고를 마쳤다.

이번에 착공한 나진상가 12·13동 개발사업은 특별계획구역 5구역에 해당한다.

용산전자상가 특별계획구역 사업부지 조감도 (자료=서울시)

현재 개발이 추진 중인 8개 구역의 개발 규모는 총 연면적 약 80만㎡에 이른다. 각 구역에는 AI·ICT 기반의 첨단 업무시설을 중심으로 판매·문화·집회·운동시설 등이 들어선다. 또한 업무와 산업, 생활 기능이 결합된 복합도시공간이 조성될 예정이다.

서울시는 11개 특별계획구역이 하나로 연결될 수 있도록 건물과 건물을 잇는 다리(연결 브리지)와 동서 방향 약 570m의 공중 공공보행통로를 조성할 계획이다. 향후 다른 구역들도 개발이 완성되면 주변 업무·상업시설과 시너지를 내면서 이 일대 부동산 가치가 상승할 것으로 기대된다.

나진상가 개발사업이 분양 성과와 임대 안정화를 모두 확보하고 신한서부티엔디리츠 편입으로 이어질 수 있을지가 향후 성장의 관건이 될 전망이다.

금융투자업계 관계자는 "향후 서울 도심권역(CBD)에 신규 오피스가 대규모로 공급될 예정이지만, 신한서부티엔디리츠는 입지 경쟁력을 바탕으로 오피스 개발 기조를 유지한다는 방침"이라며 "지역 전체의 가치 상승이 실제 자산 가격과 임대 수익으로 이어지려면 각 구역의 사업 진행과 임차 수요 확보가 뒷받침돼야 한다"고 말했다.