UAE 두바이 부동산 신화, 이란 전쟁에 '첫 균열'

[이데일리 방성훈 기자] 코로나19 팬데믹 이후 전 세계에서 가장 뜨거운 부동산 시장으로 꼽혔던 아랍에미리트(UAE) 두바이의 집값이 5년여 만에 처음으로 하락했다. 이란 전쟁에 따른 후폭풍으로, 외국인 자본에 기대어 쌓아 올린 주택시장 호황에 첫 균열이 나타났다는 평가다.

(사진=AFP)

23일 블룸버그통신에 따르면 두바이 소재 부동산 컨설팅·감정 업체 밸류스트라트(ValuStrat)가 지난달 집계한 주택가격지수는 전월대비 5.9% 하락했다. 이 지수는 현지 대형은행들이 참고 자료로 활용하는 지표로, 하락세를 보인 것은 2020년 이후 처음이다.

두바이 집값은 코로나19 팬데믹 이후 외국인 투자자와 고소득 이주자가 몰려들면서 2020년 이후 70% 넘게 뛰었다. 세금이 없는 ‘조세 피난처’ 지위를 앞세워 해외 자본을 끌어들인 결과다.

그러나 지난 2월 말 미국·이스라엘의 이란 공습으로 시작된 중동 전쟁이 분위기를 바꿨다. 걸프 국가들은 이란의 보복으로 수주에 걸쳐 수천발의 미사일·드론 세례를 받았고, 두바이도 직·간접 타격을 피하지 못했다. 이달 초 잠정 휴전이 성사됐지만 이번 주 평화회담이 결렬돼 불확실성이 다시 커졌다.

다만 밸류스트라트의 주택가격지수 자체는 6개월 전 수준에 머물러 있어 그간의 상승 폭을 감안하면 조정 초기 국면이라는 평가도 나온다.

거래 위축은 한층 뚜렷하다. 두바이 토지국(DLD) 자료를 분석하는 레이딘(REIDIN)에 따르면 지난달 주거용 부동산 거래액은 372억디르함(약 15조원)으로 전월대비 약 20% 줄었다. 거래 건수도 약 1만 6000건에서 1만 3000건 수준으로 감소했다.

특히 완공 전 분양 방식인 ‘오프플랜’(off-plan) 시장의 거래액은 같은 기간 약 13% 줄었다. 오프플랜은 두바이 전체 거래의 4분의 3 가량을 차지하며, 외국인 투자자의 장기 전망에 크게 의존해 시장 가늠자로 꼽힌다.

두바이 중개업체 베터홈스의 루이스 하딩 최고경영자(CEO)는 “시장이 곧바로 예전 모습으로 돌아오지는 않을 것”이라며 “인구 증가세가 최근 수년과 같은 속도를 유지하지 못할 가능성이 있는데, 이는 신규 공급이 대거 입주하는 시점과 겹친다”고 지적했다. 그는 올 여름 거래 시황에 대해서도 “빈약하고 어려울 것”이라고 내다봤다.

밸류스트라트와 베터홈스는 지난달 낙폭에 라마단 종료를 기념하는 ‘이드 알피트르’ 연휴와 수십년 만의 폭우 등 일시적 변수도 영향을 미쳤다고 부연했다.

지난달 16일(현지시간) 아랍에미리트(UAE) 두바이 국제공항 인근의 연료탱크가 이란의 드론 공격을 받은 뒤 화재가 발생한 모습. (사진=AFP)

증시는 다소 회복한 모습이다. 두바이 최대 개발사 에마르 프로퍼티스 주가는 전쟁 발발 이후 급락했다가 지난달 중순 저점에서 약 16% 반등했다. 다만 2009년 두바이가 오프플랜 시장 붕괴를 계기로 디폴트(채무불이행) 직전까지 몰렸던 경험 때문에 업계의 경계심은 쉽게 가시지 않고 있다. 블랙브릭의 매튜 베이트 CEO는 “오프플랜은 외국인 투자자의 장기 신뢰에 베팅하는 영역이라 지금 가장 면밀히 지켜봐야 할 대목”이라고 진단했다.

CBRE의 매튜 그린 중동·북아프리카 리서치 총괄은 “3월의 하향 추세가 4월에도 이어질 것으로 보이며, 투자심리가 시험대에 오르며 거래 환경이 더 약해질 수 있다”고 내다봤다. 다누베 프로퍼티스는 호르무즈 해협 봉쇄가 길어질 경우 건축자재 비용 상승도 감내해야 한다고 우려했다.

수요 둔화를 막기 위한 움직임도 나오고 있다. 주요 개발사들은 유동성 경색 우려를 달래기 위해 투자자들과 잇달아 설명회를 열었고, 계약금 비율을 낮추는 등 유인책도 내놓고 있다. 사마나 디벨로퍼스의 임란 파루크 CEO는 “이런 상황에서는 판매가 줄 것으로 봤는데, 여전히 거래는 일어나고 있다”며 “시간이 좀 더 걸릴 뿐 UAE 내국인은 물론 이집트·인도 투자자들의 매수세도 이어지고 있다”고 말했다.