거래는 살아났지만…수도권 물류센터, 더 커지는 '빈익빈 부익부'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 수도권 물류센터 투자시장이 회복세를 보이고 있지만, '빈익빈 부익부' 현상은 더욱 짙어지고 있다.

지난해 거래 규모는 예년 수준을 회복했지만 투자자들 선호가 대형 우량 자산으로 집중되면서 자산 간 양극화는 더욱 뚜렷해지는 모습이다. 향후에도 대형 코어 자산과 저온·비우량 자산 간 양극화는 더욱 심화될 것으로 예상된다.



연면적 3만평 대형, 작년 '최다' 9건 거래

7일 글로벌 부동산 서비스 및 투자관리 회사 컬리어스코리아에 따르면 올해 1분기 수도권 물류센터 시장의 평균 캡레이트는 5.2%로, 지난 2023년 이후 완만한 하락세를 이어가고 있다.

수도권 물류센터 캡레이트 추이 (자료=컬리어스코리아)

캡레이트는 부동산 투자 수익률을 평가하는 지표로, 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마나 벌 수 있는지를 수치로 표현한 것이다. 부동산에서 1년간 벌어들인 순수익을 구입가격으로 나눠서 계산한다.

입지가 좋고 투자 위험이 낮은 부동산일수록 캡레이트가 작게 나오고, 외곽이나 투자 위험이 높은 지역 부동산은 캡레이트가 높게 나타난다. 특정 부동산의 ‘캡레이트 하락’은 해당 부동산 가격이 상승했음을 뜻한다.

올해 1분기 수도권 물류센터 거래 규모는 7520억원으로 집계됐다. 거래된 자산은 총 7개며, 규모는 약 33만9000㎡에 이른다. 작년 상반기부터 다수 매물이 시장에 등장한 데다, 대형 우량 자산들의 거래가 잇따르면서 전체 거래규모 확대에 기여했다.

현재 매각을 검토 중이거나 거래가 진행 중인 자산이 다수 존재하는 만큼 올해 거래 규모는 작년과 유사한 수준을 유지할 것으로 보인다.

수도권 물류센터 거래규모 추이 (자료=컬리어스코리아)

작년 수도권 물류센터 거래 규모는 약 4조9000억원으로 집계됐다. 거래가 활발했던 지난 2022년(5조3000억원)에는 다소 못 미쳤지만, 1년 전인 2024년(4조3000억원)보다 늘어나며 회복세를 나타냈다.

물류센터 가격 조정은 다소 진정되는 분위기다. 작년 수도권 물류센터의 평균 거래가격은 ㎡당 201만원으로 전년 대비 3.4% 하락하는 데 그쳤다. 다만 매도자와 매수자 간 가격 눈높이 차이는 여전히 크고, 공매를 통한 매각 사례도 이어지고 있어 자산 가치 하락 압력은 당분간 지속될 것으로 예상된다.

작년부터 올해 1분기까지 매수 주체별 비중을 보면, 해외 투자자의 매입 비중이 약 71%로 높은 수준을 유지하고 있다. KKR이 △인천 청라로지스틱스센터 △경기도 이천시 휠라 물류센터 △경기도 안성시 미양면 양변리 물류센터 등에 투자하며 존재감을 드러냈다.

블랙스톤과 싱가포르투자청(GIC)도 꾸준히 국내 물류센터 실물 자산에 투자하는 모습이다. 현재 거래가 진행 중인 자산에도 하인즈, 피닉스, 블랙스톤, KKR 등의 참여가 예정돼 있어, 해외 투자자의 높은 관심은 당분간 이어질 것으로 관측된다.



저온 물류, 공실·경공매로 '헐값 매각' 여전

거래 회복을 이끈 것은 대형 코어 자산이다. 지난해 연면적 9만9000㎡(약 3만평) 이상 대형 물류센터 거래 건수는 연간 기준 역대 최대인 9건을 기록했다.

특히 청라 로지스틱스센터는 연면적 43만㎡가 넘는 프라임급 자산으로 국내 물류센터 거래 가운데 처음으로 1조원을 넘긴 사례가 됐다. 시장 불확실성 속에서도 기관투자가들의 투자금은 임차 안정성이 높은 우량 자산으로 집중되고 있다는 분석이다.

청라 로지스틱스센터 (자료=해안건축)

작년 하반기를 기점으로 국내 연기금과 기관투자자의 참여도 점진적으로 늘어나고 있다. 작년 하반기 거래 사례에는 행정공제회, 사학연금, 소방공제회 등 연기금과 국내 증권사·보험사들이 다수 이름을 올렸다.

인천 '아레나스 영종'은 국민연금이 투자한 사례로 주목받았다. 또한 국민연금은 안성 성은리 물류센터 매입도 진행 중인 것으로 알려져 국내 기관의 물류센터 섹터 복귀 흐름이 본격화되는 양상이다.

반면 저온 물류센터는 여전히 어려움을 겪고 있다. 현재 시장에서 거래되는 자산 대부분은 상온 물류센터거나 상온 비중이 높은 자산이다. 공실 부담이 큰 저온 시설은 상온으로 용도를 변경해 임차 경쟁력을 높이는 사례가 늘고 있다. 이 같은 흐름은 당분간 이어질 것으로 전망된다.

경·공매를 통한 거래도 꾸준히 이어지고 있다. 지난해 경·공매로 거래된 물류센터 자산 가격은 시장 평균 대비 약 17.9% 할인된 수준이었다.

현재 공매 시장에는 약 10개 물류센터가 매물로 나와 있으며, 대부분 준공 후 매각에 실패한 시행사 보유 자산이다. 특히 저온시설 비중이 높은 자산이 많고, 일부는 저온시설로만 구성돼 있어 매각 난이도가 높은 것으로 분석됐다.

컬리어스코리아 관계자는 "수도권 물류센터는 거래량 회복에도 시장의 투자 기준이 더욱 까다로워지고 있다"며 "금리 부담과 공실 리스크가 지속되는 가운데 향후에도 대형 코어 자산과 저온·비우량 자산 간 양극화가 심화될 가능성이 높다"고 분석했다.