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전체 거래 대비 개인 간 직거래 비중은 종로구(14.6%), 중구(10.1%), 용산구(9.6%), 광진구(9.4%), 금천구(7.3%), 성동구(6.3%), 서초구(4.9%) 순으로 높게 나타났다. 상대적으로 고가 주택 비중이 높은 도심권과 한강벨트 일부 지역에서 개인 간 거래가 두드러진 셈이다. 건수 기준으로는 노원구가 73건으로 가장 많았고 강서구(56건), 성북구(49건), 양천구(48건), 구로구(43건), 강남구(42건), 송파구(41건) 순이었다.
시장에서는 최근 개인 간 직거래 증가 배경 중 하나로 가족 간 저가양수도 거래 가능성을 거론하고 있다. 저가양수도는 특수관계인 간 거래에서 시세보다 낮은 가격으로 자산을 매매하는 방식이다. 현행 세법상 특수관계인 간 거래에서 시가보다 30% 이상 낮거나 시가와 거래가 차이가 3억원 이상 날 경우 증여세 과세 대상이 될 수 있다. 이 때문에 시세보다 일정 수준 낮은 가격으로 거래하되 세법상 기준을 고려해 거래가를 맞추는 사례가 있다는 설명이다.
실제 시세 대비 낮은 가격에 거래된 사례도 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포동 서초자이 전용면적 144㎡는 최근 17억 7000만원에 거래됐다. 동일 면적대 시세는 25억원 안팎 수준으로 평가된다. 용산구 이촌동 한강타운 전용 59㎡ 역시 7억 1000만원에 거래됐는데 주변 시세는 11억~12억원대 수준으로 거론된다.
개인 간 직거래 증가를 곧바로 특수관계인 거래 확대나 저가양수도 증가로 단정하기는 어렵지만 시장에서는 상당수가 특수관계인 간 거래일 가능성이 높다고 본다. 최근 자산 이전 수요 자체가 늘고 있는 데다, 압구정·반포·목동 등 재건축 기대감이 큰 지역에서는 향후 가치 상승 기대 속에 미리 자산을 이전하려는 움직임이 이어지고 있어서다.
대표적인 가족 간 거래인 증여도 늘고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 서울 집합건물 증여 건수는 지난해 10월 837건 수준이었지만 올해 들어 증가 폭이 커지며 지난 4월 2164건까지 늘었다. 지역별로는 송파구가 181건으로 가장 많았고 서초구 145건, 양천구 138건, 강남구 120건, 용산구 114건, 광진구 108건 등 서울 핵심지 중심으로 증가세가 두드러졌다.
다만 과거 대표적인 절세 전략으로 꼽혔던 부담부증여 활용이 최근 들어 어려워지면서 저가 양수도를 고려하는 사람도 늘고 있다. 부담부증여는 전세보증금 등 채무를 함께 넘기는 방식인데 토지거래허가구역에서는 실거주 의무가 적용되면서 활용도가 낮아졌다는 설명이다. 한 세무사는 “부담부증여는 증여와 양도가 섞여 있는 거래인데 토허제 지역에서는 실거주 의무가 생기다 보니 기존처럼 전세를 승계하는 구조를 활용하기 어려워졌다”며 “결국 보증금을 다시 마련해줘야 하는 상황이 생기면서 차라리 가족 간 매매 형태를 택하려는 상담이 늘고 있다”고 말했다.
증여세와 취득세 부담 자체가 지나치게 커진 것도 이유 중 하나다. 업계에 따르면 규제지역·토지거래허가구역인 서울에서 1주택자 부모가 30억원 수준 아파트를 무주택자 자녀에게 증여할 경우 증여세 약 10억 2000만원을 포함해 최대 11억~14억원 수준의 세금이 부과된다. 반면 자녀가 소득·예금 등으로 자금조달 능력을 입증할 수 있다면 시가보다 30%(3억원) 낮은 27억원에 거래 가능하므로, 취득세 약 8910만원과 부모의 양도소득세 등 최대 2억원대 세금이 부과되므로 세 부담을 크게 줄일 수 있다.
다만 저가양수도 역시 자금 출처가 명확해야 가능하다는 게 세무업계 설명이다. 국세청 역시 특수관계인 간 거래와 시세 대비 저가 거래를 집중 점검하고 있다. 실제 거래가가 시가보다 지나치게 낮다고 판단될 경우 증여로 재분류해 세금을 다시 부과할 수 있다. 또 토지거래허가구역에서는 자금조달계획서를 제출해야 하고 당국 역시 자금 출처 조사를 강화하고 있는 만큼, 세금 부담과 자금 출처 소명 가능성 등을 종합적으로 따져 의사결정을 하는 사례가 늘어나는 것이다.
이점옥 신한 프리미어패스파인더 부단장은 “최근에는 단순히 증여만 고려하기보다 자금 출처 소명 가능 여부와 세금 부담, 토허제 규제 등을 함께 따져가며 증여와 가족 간 거래 방식 중 어떤 형태가 유리한지 검토하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.
