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5월 다주택자 양도세 중과 시행이 확정된 상황에서 전문가들은 부동산 시장 정상화를 위해 ‘보유세 강화’ 카드가 병행되어야만 정책 효과를 거둘 수 있다고 입을 모았다.
우선 다주택자 양도세 중과는 원칙적 시행을 통해 얻는 ‘정책 신뢰 회복’의 가치가 크다고 평가했다. 이광수 광수네복덕방 대표는 “양도세 중과 시행 이후 일각에선 매물 잠김으로 가격 급등 등 우려의 목소리가 나오지만 지금 시장 안정을 위해 가장 중요한 것은 정책에 대한 신뢰 회복”이라며 “그동안 정부가 양도세 중과를 도입했다가 유예하고, 이를 다시 연장하는 과정을 반복하면서 시장 참여자들에게 잘못된 시그널을 주고 예측 가능성을 크게 훼손했다”고 꼬집었다. 이어 “설령 단기적인 충격이 있더라도 원칙대로 제도를 시행해 정책 신뢰를 회복하는 것이 우선”이라고 강조했다.
양도세 중과가 ‘신뢰 회복’ 차원에서 필요하다면 실질적인 시장 안정을 위한 핵심 수단은 ‘보유세 강화’라고 진단했다. 양도세 부담만 높일 경우 다주택자들이 매도 대신 매도 시기를 미루며 ‘버티기’에 들어갈 공산이 크기 때문에 이는 결국 보유세 강화로 해결해야 한다는 얘기다.
이 대표는 “양도세 중과 이후 매물이 줄어드는 현상은 충분히 예상 가능하다”며 “때문에 이를 해결할 방법으로 반드시 보유세가 병행돼야 한다”고 말했다. 그는 “부동산 투기 수요를 억제하려면 기대 수익률을 낮춰야 하는데, 보유세는 이를 가장 직접적으로 조정할 수 있는 장치”라며 “보유 비용이 높아지면 투자 수요는 줄고, 보유 부담을 느낀 다주택자들은 매물을 시장에 내놓게 된다”고 설명했다. 실제로 최근 집값이 급등하는 동안 보유세 부담은 오히려 낮아지면서 수요를 자극하는 역설적 상황이 벌어졌다는 지적이다.
채상욱 커넥티드그라운드 대표 역시 “대출 규제만으로 유동성을 통제할 수 있는 시대는 지났다”며 “가상자산, 주식 등 자금 이동 경로가 다양해진 만큼, 집을 보유하는 것 자체에 대한 비용을 현실화하는 것이 시장 안정에 더 효과적”이라고 말했다. 이어 보유세 강화 효과에 대해 “실제 선진국 등 대부분의 국가에서 보유세 인상이 부동산 가격 안정 효과를 가져오기도 했다”고 말했다.
보유세 개편 방향으로 ‘주택 수’가 아닌 ‘가액 기준’ 접근이 필요하다는데 공감대가 형성되고 있다. 채 대표는 “과거 정부의 보유세 정책이 실패한 가장 큰 이유는 주택 수에만 집착했기 때문”이라며 “이로 인해 지방 아파트 여러 채 가격에 달하는 수도권 고가 ‘똘똘한 한 채’로 자금이 쏠리는 왜곡이 심화했다”고 분석했다.
이 대표는 “시장을 안정시키기 위해서는 당연히 가액 기준으로 보유세를 강화해야 하는데, 공정성 측면에서 당장은 50억원 이상의 초고가 주택에 대한 보유세를 올리는 것이 맞다고 본다”고 주장했다.
한편 시장 양극화의 주범으로 꼽히는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하기 위해 1주택자에 대한 과도한 세제 혜택을 손질해야 한다는 의견도 제기됐다. 채 대표는 “현재 다주택자는 장기보유특별공제가 최대 30%에 불과한 반면, 1주택자는 최대 80%에 달한다”며 “1주택자에게 집중된 이 과도한 혜택이 지방이나 중저가 주택을 외면하고 서울 강남 등 고가 1주택으로 자금을 쏠리게 만들고 있다”고 지적했다.
이어서 “굳이 다주택자에게 징벌적 중과를 가하지 않더라도, 1주택자의 장기보유공제 혜택을 합리적인 수준으로 조정하는 정교한 해법을 통해 시장 균형을 회복할 수 있다”며 “다만 이 같은 미시적 접근 역시 ‘보유세 강화’라는 큰 틀 속에서 병행돼야만 실질적인 효과를 낼 수 있을 것”이라고 부연했다.
