“동대문 팔고 마포로”…신한서부티엔디리츠 ‘수익률 7% 갈아타기’

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 신한서부티엔디리츠가 보유 자산을 매각한 뒤 유사한 수익률의 자산으로 재투자하는 ‘갈아타기’ 전략에 나섰다.

‘나인트리 바이 파르나스 서울 동대문’(이하 나인트리 호텔 동대문)을 팔아서 회수한 자금을 3성급 호텔 ‘신라스테이 마포’ 우선주에 투자할 계획이다. 시장 변동성이 큰 상황에서도 배당 기반 투자 구조를 유지하려는 전략이 반영됐다는 분석이다.



투자원금 264억 회수…'신라스테이 마포' 재투자

27일 금융투자업계에 따르면 신한서부티엔디리츠는 ‘나인트리 호텔 동대문’ 매각을 지난 17일 완료(딜클로징)했다. 매각 금액은 총 810억원으로, 객실당 약 3억7000만원 수준이다.

신한서부티엔디리츠는 해당 자산을 지난 2023년 9월 매입한 후 약 2년 반 만에 차익 실현했다. 호텔 시장이 회복되는 초기 국면에 상대적으로 저렴하게 자산을 매입한 덕분에 이번 매각으로 약 27% 수준의 내부수익률(IRR)을 달성했다.

신한서부티엔디리츠 구조 (자료=신한서부티엔디리츠)

신한서부티엔디리츠는 스폰서인 부동산 개발회사 서부티엔디(서부T&D)와 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 협업으로 설립된 리츠다. 자산관리회사(AMC)는 신한리츠운용이 맡고 있다. 리츠는 호텔, 리테일, 오피스를 아우르는 포트폴리오를 보유하고 있다.

주요 투자 자산은 △3성급 호텔 '신라스테이 마포' △복합 쇼핑몰 '인천 스퀘어원' △5성급 호텔 '그랜드 머큐어 앰배서더 호텔 앤 레지던스 서울 용산'(용산 그랜드머큐어) △오피스·호텔·리테일 복합건물 '광화문G타워' △나인트리 호텔 동대문 등이다.

이번에 나인트리 호텔 동대문 매각으로 회수된 투자 원금은 약 264억원이다. 신한서부티엔디리츠는 이 자금으로 ‘신한호텔마포리츠’의 2종 종류주 250억원어치를 취득할 계획이다.

신한호텔마포리츠는 ‘신라스테이 마포’를 기초자산으로 담고 있다.

신라스테이 마포는 서울시 마포구 도화동 570 일대 위치한 지하 4층~지상 24층, 연면적 5587평 규모 3성급 호텔 자산이다. 지하철 4개 호선(5호선·6호선·경의중앙선·공항철도) 환승이 가능한 공덕역 앞에 위치해 있다.

신라스테이 마포 (자료=신한서부티엔디리츠)

2종 종류주 250억 투자 예정…배당수익 '연 7.2%'

이 호텔은 도심권역(CBD), 여의도권역(YBD) 등 주요 업무권역의 비즈니스 수요와 홍대, 이태원, 명동 등 주요 관광지역 수요를 동시에 흡수할 수 있다. 또한 호텔신라가 오는 2030년 8월까지 전체 면적을 책임임차한다.

투자 구조도 유사하게 맞췄다. 신한서부티엔디리츠는 주주 간 약정에 따라 2종 종류주를 원가로 인수하게 된다. 해당 지분은 연 7.2% 수준의 배당을 제공한다.

기존 나인트리 호텔 동대문 투자 역시 7~8% 수준의 배당 수익률을 낸 만큼 투자 금액과 수익률을 모두 유사하게 맞춘 ‘대체 투자’ 성격이 짙다.

두 자산의 투자금액과 수익률이 유사한 만큼 신한서부티엔디리츠가 기존 투자수익 구조를 유지하면서 포트폴리오를 재편하려는 움직임으로 풀이된다.

다만 실제 자금 재투자까지는 다소 시간이 걸린다. 신한서부티엔디리츠가 나인트리 호텔 동대문을 매각한 후에도 법인 해산 및 청산 절차가 남아 있어서 원금 회수가 오는 9월 이후 이뤄질 것으로 예상된다.

이에 따라 신한호텔마포리츠 2종 종류주를 인수하는 시점도 빠르면 올해 4분기, 늦어도 내년 1분기로 예상하고 있다.

금융투자업계 관계자는 "이번 거래는 수익률을 유지하면서 자산만 교체하는 안정적 포트폴리오 재편 사례"라며 "다만 최대한 세무적·회계적 리스크를 없애는 방향으로 진행하다보니 포트폴리오 전환에 다소 시간이 걸린다"고 말했다.