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◇미입주, 현금흐름에 부담…비수도권 등 우려 커져
한국기업평가는 18일 서울 여의도에서 열린 크레딧 세미나에서 이 같은 내용의 ‘부동산 경기 둔화 우려 속 관련 업종 크레딧 이슈 점검’을 발표했다. 건설사는 최근 건축부문 영업이익이 가파르게 증가하며 수익성과 재무구조가 개선되는 추세다. 한기평에 따르면 현대건설 등 주요 16개 건설사의 영업이익률은 2013년 마이너스(-) 0.8%에서 올해 상반기 7.1%로 크게 개선됐다. 순차입금은 같은기간 14조1000억원에서 4조4000억원으로 감소했다.
하지만 최근 정부의 대출 규제 등으로 주택심리지수가 하락하고 입주물량이 과거 평균 수준을 크게 웃돌면서 주택경기 하락 우려가 커져 주택사업 위험지역을 점검해야 한다는 의견이다. 한기평은 수도권에서는 화성·오산·평택·안성, 비수도권은 경남·경북·충남·충북·울산·강원을 위험지역으로 분류했다. 공급이 수요를 초과하고 가격도 하락해 미분양·미입주 가능성이 높은 곳이다. 분양률은 90% 이상으로 우수한 수준이지만 미입주 위험이 현실화될 경우 현금흐름에 부담으로 작용할 수 있다는 판단이다. 이미 비수도권 지역 입주율은 80%를 밑돌고 있는 것으로 조사됐다.
한기평 스트레스 테스트를 보면 위험 지역 분포와 재무적 대응력에 따라 건설사별 위험도도 다른 것으로 나타났다. 성태경 연구원은 “대우건설(047040)은 주택사업 잠재손실위험이 높고 재무 대응 능력은 미흡한 반면 비슷한 규모인 GS건설(006360)은 대응력이 우수한 것으로 집계돼 대조를 이뤘다”며 “건설사들의 정성·정량지표 개선이 지속되느냐가 향후 신용등급의 중요 판단 여부가 될 것”이라고 진단했다.
부동산신탁사는 주요 업체(한국토지신탁(034830), 한국자산신탁(123890), 대한토지신탁, 하나자산신탁)의 위험지역 사업 집중도가 높은 수준이다. 특히 차입형 토지신탁 사업의 분양실적 저하는 재무 레버리지 상승을 불러 재무부담을 키울 수 있다는 지적이다. 이에 분양 실적과 시공사 리스크 관리 여부가 신용도에 영향을 주는 요인으로 작용할 전망이다.
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부동산 PF가 시공사와 금융기관이 위험을 분담하는 구조로 다변화되면서 증권·캐피탈사의 리스크 부담 여부도 지켜봐야 할 요소다.
한기평 조사를 보면 부동산 PF를 포함한 증권업계 우발채무 규모는 3월말 기준 29조8000억원이다. 자기자본 4000억~1조원 규모의 중소형사의 자기자본대비 우발채무·기업여신 비중은 과거 100% 이상에서 80%대까지 감소했지만 자기자본 3조원 이상의 종합IB는 약 95%로 4년새 약 두배 상승했다. 종합IB들은 주로 서울이나 광역시 비중이 크고 대규모 사업장에 선순위성 참여 비중이 높은 반면 중소형사는 부동산 익스포저대비 위험지역의 비중이 높은 편이다. 현재 유동성과 비교해 PF 익스포저는 감내 가능한 수준이지만 유동성 부담은 시장 충격 시 일시 도래하는 만큼 다양한 스트레스 상황을 가정해 관리할 필요가 있다는 평가다. 안나영 연구원은 “PF 우발채무는 나중에 회수보다는 어떻게 막을 수 있느냐가 가장 중요하다”며 “PF 우발채무의 위험지역 보유 비중과 유동성 대응력 등을 지켜봐야 한다”고 설명했다.
캐피탈 업계 역시 부동산 PF 대출 규모가 점차 확대되는 추세지만 경기 지역과 아파트 비중이 감소하는 등 질적 안정성은 높은 것으로 나타났다. 공정률대비 분양률이 저조한 사업장 비중도 낮은 수준이다. 시공사 신용등급과 시공능력도 전반적으로 우수해 채권 보전조치도 양호하다는 평가다. 윤민수 연구원은 “캐피탈사의 부동산 PF 대출의 전반 리스크는 크지 않은 수준이지만 업체별 차이는 크다”며 “개별 할부리스사의 운용 전략과 전반 리스크 수준 추이, 주요 시공사 신용등급 변동 추이, 부동산 경기 동향 등을 모니터링할 예정”이라고 말했다.
