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보편형 공공임대는 정부가 지난 9월 발표한 ‘주거안정플랜’을 통해 도입을 추진하는 새로운 공공임대 유형이다. 기존 저소득·취약계층 중심의 공공임대와 달리 중산층 등 다양한 소득계층으로 입주 대상을 넓히고 주택 품질을 개선하는 것이 핵심으로, 2030년까지 보편형 건설임대 17만 5000가구를 공급할 계획이다. 내년에는 건설임대 2만 6237가구 공급이 목표다.
예정처가 가장 먼저 지적한 것은 보편형 건설임대 예산 4조 7719억원의 산출 기준이다. 국토부는 내년 예산을 편성하면서 가구당 평균평형을 31.4평으로 적용했다. 그러나 이후 공급계획을 구체화하면서 전용면적 55㎡와 59㎡를 각각 20%, 40%, 65㎡를 20%, 74㎡와 84㎡를 각각 10% 공급하기로 했다. 이에 따라 평균평형은 28.2평으로 줄었지만 예산안에는 기존 기준이 그대로 적용됐다.
예정처는 평균평형 축소를 반영해 단순 계산할 경우 약 4863억원을 감액해야 한다고 분석했다. 건설임대 전체 예산의 약 10.2%에 해당하는 규모다.
사업 진행 단계에 맞지 않는 예산 편성도 문제로 지목됐다. 일반적으로 공공임대주택 건설에 필요한 출자금은 사업승인 시 20%, 승인 2년차 25%, 착공 시 25%, 준공 시 30%로 나눠 지급한다. 융자금 역시 사업승인과 착공, 착공 2년차, 준공 등 단계에 따라 분할 지원한다.
그런데 국토부는 내년 보편형 건설임대 2만 6237가구 전체에 대해 신규 사업승인부터 승인 2년차, 착공 단계까지 필요한 지원금을 한꺼번에 편성했다. 출자금에는 신규 승인분 7341억원과 승인 2년차분 9177억원, 착공분 9177억원을 모두 반영했다. 융자금에도 신규 승인분 3671억원과 착공분 1조 4683억원, 제로에너지건축물 추가융자 3671억원 등을 포함했다.
그러나 국토부가 제시한 일반적인 사업 일정에 따르면 사업승인부터 착공까지 통상 약 24개월이 소요된다. 준비·공모와 설계, 인허가, 발주·계약 등의 절차를 거쳐야 하기 때문이다. 예정처는 전체 물량이 내년 한 해에 사업승인과 착공 단계까지 진행될 것으로 보고 예산을 편성한 것은 집행 가능성 측면에서 재검토가 필요하다고 지적했다.
이에 대해 국토부는 정부안 작성 당시 평균평형이 31.4평으로 논의되고 있었으며 이후 검토 과정에서 28.2평으로 최종 조정됐다고 설명했다. 또 기존 사업승인 물량을 활용하면 착공 기간을 단축할 수 있어 이미 승인받은 선택형·통합공공임대를 보편형으로 전환해 내년 말 착공하고, 민간참여 사업은 사업자 선정 공고 이후 12개월 이내에 착공할 수 있다고 했다.
하지만 예정처는 국토부의 설명과 예산 산출 방식이 맞지 않는다고 반박했다. 기존 승인 물량 가운데 보편형으로 전환할 규모조차 확정되지 않았고, 이미 사업승인을 받은 물량에 신규 승인 지원금을 다시 편성할 필요가 있는지도 불분명하다는 것이다. 승인과 착공을 같은 해에 진행하더라도 승인 2년차 지원금까지 함께 편성한 근거도 제시되지 않았다.
기존 통합공공임대 사업에서 지원된 출자·융자금의 정산 문제도 남아 있다. 실제로 국토부는 기존 통합공공임대 예산을 편성할 때 사업 진행 단계별 물량을 구분하고 미착공 가능성을 반영했다. 내년 통합공공임대 예산에는 신규 승인 1만 6149가구, 승인 2년차 1만 7873가구, 착공 1만 9009가구를 각각 적용했다. 또 예정대로 착공하지 못할 가능성을 고려해 출자금 1819억원과 융자금 1981억원 등 약 3800억원을 차감했다. 반면 보편형 건설임대 예산에는 이러한 미착공 물량 조정이 반영되지 않았다.
정부가 스스로 설정한 착공 성과목표와도 차이가 있다. 국토부는 인허가와 사업계획 조정, 현장 여건 등의 불확실성을 고려해 내년 보편형 건설임대 성과목표를 공급계획의 90% 착공으로 설정했다. 하지만 예산은 전량 착공을 전제로 산정했다. 국토부는 실제 사업 추진에서는 2만 6237가구 전량 착공을 목표로 한다고 해명했지만, 예정처는 성과목표에 반영한 불확실성을 예산에도 반영해야 한다고 지적했다.
보편형 공공임대사업의 재원을 서로 다른 기금에 편성한 점도 적정성 검토 대상에 올랐다. 정부는 보편형 건설임대를 주택도시기금에 편성하면서 매입·전세임대는 미래대응기금 청년계정에 반영했다. 같은 청년계정에 편성된 청년지원주택 1조 4000억원까지 합하면 관련 예산은 2조 8440억원이다.
예정처는 보편형 매입·전세임대와 청년지원주택이 기존 주택도시기금 사업과 지원 대상 및 집행체계가 유사한 만큼 별도 기금 편성의 적절성을 검토해야 한다고 지적했다. 특히 공공주택특별법이 공공주택의 건설·매입·임차에 주택도시기금을 우선 배정하도록 규정하고 있다는 점에서 기금 운용의 일관성과 사업관리 효율성을 따져볼 필요가 있다는 지적이다.
예정처는 보편형 건설임대 사업에 대해 “국토부는 2027년 사업물량을 유형별로 조속히 확정하고, 유형별 사업 진행 단계와 실제 착공 가능 시기, 평균 평형에 맞추어 단계별 지원액을 재산정할 필요가 있다”고 말했다.
