씨마른 매물…몸값 오르는 구축 나홀로 아파트

[이데일리 이정현 기자]무주택자인 직장인 A씨(30대)는 최근 서울 강북구의 35년 된 구축 아파트로 눈길을 돌렸다. 결혼을 앞두고 전세를 알아봤지만 씨가 마른 데다, 최근 서울 아파트 값이 가파르게 뛰어 매매는 엄두도 내지 못했기 때문이다. 100세대 미만의 이른바 ‘나홀로 아파트’인 데다 재건축 가능성도 희박하지만, ‘지금 아니면 평생 집을 못 산다’는 추격 매수 심리가 커졌다.

[이데일리 김정훈 기자]

부동산 시장에서 찬밥신세였던 구축 나홀로 아파트가 주목받고 있다. 서울 주요 지역의 대단지 아파트 매매·전세·월세가 동시에 오르는 트리플 강세장이 이어지면서 외곽의 20년 이상 소규모 단지가 대안이 되면서다. ‘똘똘한 한 채’에 빗댄 이른바 ‘띨띨한 한 채’마저 몸값을 올리는 모양새다. 심상찮은 아파트 가격 상승세에 상급지는 못가도 중하급지의 중소형 아파트라도 확보해야 한다는 아파트 포모(FOMO) 현상이 반영된 결과다.

1일 한국부동산원에 따르면 지난달 25일 기준 서울의 건령 20년 초과 아파트의 매매가격지수는 102.82로 2월 첫주대비 2.82% 올랐다. 5년 이하 신축 아파트가 1.51% 오른 것과 대비된다. 이 같은 현상은 상대적으로 아파트 매맷가가 저렴한 지역을 중심으로 나타난다. 동북권은 3.32%, 서북권은 3.70%, 서남권은 3.54% 상승했으며 고가 아파트가 많은 동남권은 0.73% 상승에 그쳤다.

거래가 뜸하던 서울 외곽의 구축 아파트에 대한 매수세는 최근 거래가 늘며 신고가가 잇따르고 있다. 노원구 상계동 수락한신 72㎡는 지난달 5억1000만원에 거래됐으며 수유동 백두골드 74㎡는 3억1300만원에, 중랑구 신내동 동성5차 86㎡은 4억8500만원에 거래됐다. 모두 장기간 거래가 없다가 최근 신고가를 기록하거나 전고점에 육박한 가격에 매매가 이뤄진 20년 이상 100세대 이하 단지다.

나홀로 구축 아파트는 그간 대단지와 비교해 환금성이 떨어지고 인프라가 부족하며, 재건축 사업성이 낮다는 이유로 상품 가치를 낮게 평가받았다. 하지만 정부의 다주택자 규제로 주요 단지의 매물이 마른 데다 대출 문턱까지 높아지자, 실거주 수요자들이 상대적으로 진입장벽이 낮은 외곽 구축으로 발길을 돌리고 있다는 분석이 나온다.

매물 잠김 현상은 서울 전역으로 확산 중이다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 6만1026건으로 한 달 전 보다 15.7% 급감했다. 서초·강동구 등 동남권뿐 아니라 노원구(5054건→4067건, -19.6%), 강북구(1747건→861건, -19.1%), 중랑구(1747건→1417건, -18.9%) 등 외곽 지역의 매물 감소세가 뚜렷하다.

여기에 멈추지 않는 전셋값 상승세도 매수 심리를 자극하고 있다. KB부동산 조사 결과, 5월 서울 강북 14개구의 아파트 전세가격지수는 104.09를 기록하며 전국 평균(101.65)을 크게 웃돌았다. 이는 전세난이 정점에 달했던 2022년 하반기(105.5) 수준에 육박하는 수치다. 전세 보증금 부담이 커지자 매매로 선회하는 세입자가 늘어난 것이다.

전문가들은 구축 나홀로 아파트의 상승세를 전형적인 ‘순환매 및 포모 현상’으로 진단하면서도, 매수에는 신중해야 한다고 조언한다. 하락장이 찾아왔을 때 가장 먼저 타격을 입을 수 있고 환금성도 떨어지기 때문이다.

한 부동산 전문가는 “정부의 고강도 규제와 공급 부족 속에서 갈 곳 없는 실거주자들이 상대적으로 덜 오른 나홀로 단지를 ‘저평가 매물’로 인식하고 있다”며 “다만 세대수가 적어 평시 거래량이 극히 적고 재건축 사업성도 기대하기 어려워, 향후 자산 가치 상승이나 투자 목적으로 접근하기에는 명확한 한계가 있다”고 제언했다.