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곽창석 도시와공간 대표는 11일 오후 서울시 강남구 대치동 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘지방선거 이후 부동산 지형이 바뀐다’란 주제 강연을 통해 이같이 전망했다.
곽 대표는 현재 역세권·신축·소형·재건축 중심의 형성된 부동산 시장이 앞으로 5~6년 간 비역세권·구축·중대형·재개발 부동산 중심으로 바뀔 것이라고 내다봤다. 곽 대표는 “부동산 시장은 초반엔 투자자들이 이끄는 양극화, 후반부에는 실수요자들이 이끄는 평준화로 변화 흐름을 보인다”며 “투자자들은 비싼 부동산을 더 비싸게 만드는 경향을 띤다면, 실수요자들은 지나치게 비싼 역세권보다는 가격이 합리적인 비역세권을 택하는 식으로 그 차이를 메우는 역할을 한다”고 분석했다.
이에 더해 현재 부동산 시장을 잡기 위한 정부 규제가 향후 부동산 시장의 가격 상승폭을 높이는 요인으로 작용할 것이라는 예측이다. 곽 대표는 “참여정부 시기 2006~2007년도 경기도 아파트 가격이 본격적으로 올랐다. 규제를 강하게 할수록 이 같은 현상이 더 큰 폭으로 나타날 수 있다”고 말했다.
곽 대표가 주목하고 있는 올해 부동산 시장의 가장 큰 변수는 지방선거다. 상반기 이뤄졌어야 할 대규모 분양이나 재건축 이주시기, 개발계획 발표들이 지방선거 이슈에 묶여 하반기로 미뤄진 상황이기 때문이다. 곽 대표는 “현재 강남권 전세가 떨어진 이유는 재건축 이주가 허용되지 않았기 때문이다. 서초구나 송파구 등은 상반기 이주 물량이 하반기로 몰렸다. 서초나 송파의 전셋값 하락세는 빠르면 6월 늦어도 7월부터는 사라질 것”이라고 예측했다.
곽 대표는 강북 지역을 주목했다. 곽 대표는 “지난해 8·2대책 이후 올해 4월 1일 중과세 시행 전까지 시장은 정책에 적응을 했다”며 “강북이나 강남에 걸쳐 아파트를 여러 채 보유한 사람이라면 강남 아파트는 보유하고 강북이나 외곽지역 부동산을 매도하는 식으로 중과세 정책에 미리 대응했을 것”이라고 말했다. 이어 “중과세가 시행된 지금부터는 강북지역에서도 매물이 나오진 않을 것이다. 물건이 나오지 않으면 가격은 오른다”고 말했다.
아울러 곽 대표는 상승장이 끝난 후에도 환금성이 확보되는 일자리 창출 지역과 교통 개선 지역을 주목했다. 곽 대표가 추천하는 지역은 미분양 지역이다. 투자금액이 적을 뿐더러 투자수익률이 갭투자보다 높기 때문이다. 청약가점제나 재당첨제한 등으로 기회를 잡기 어려운 신규분양보다 기회가 많다는 점도 장점이다. 곽 대표는 “GTX 노선이 지나가는 외곽지역의 미분양 지역에서는 거주지도 쾌적한데 출퇴근도 편리해지기 때문에 시장 침체기가 와도 잘 떨어지지 않을 수 있다”고 설명했다.
곽 대표는 시세 차익을 노리는 투자 방식은 변화해야 한다고 조언했다. 그는 “양도소득세가 중과세되는 시장 상황 속에서 시세 차익을 목표로 하는 주택투자는 권하지 않는다”며 “100% 수익을 내더라도 그 가운데 70%는 세금을 내는 식”이라고 일침을 놨다. 이어 그는 “시세 차익이 아닌 희소성에 투자한다는 방향으로 접근해야 한다”며 “부동산 투자는 입지에 대한 투자가 아닌 시간이 주는 공포를 극복한 데에 대한 대가”라고 강조했다.
