서울 을지로 '을지트윈타워' 향한 엇갈린 시선…우협 결과 '주목'

[이데일리 김성수 기자] 서울 을지로에 있는 오피스 빌딩 ‘을지트윈타워’ 매각 결과에 대한 관심이 높아지고 있다.

해당 건물은 장단점이 다소 엇갈린다. 입지가 우수하고 임대료가 저렴하며, 세운지구 재개발로 주변 환경이 ‘환골탈태’할 예정이다. 다만 주변에 신축 오피스가 여럿 들어서면 일부 공실 리스크가 발생할 수도 있다.

주변 재개발 진행중…신축 오피스들 ‘우후죽순’

23일 금융투자업계에 따르면 KT투자운용과 주관사인 컬리어스코리아·세빌스코리아는 ‘을지트윈타워’ 매각을 진행하고 있다.

이지스자산운용, 코람코자산신탁, 키움투자자산운용, 퍼시픽자산운용 등 국내외 투자자 5곳이 입찰에 참여한 것으로 알려졌다. 다만 우선협상대상자(우협) 선정 결과는 아직 안 나왔다.

을지트윈타워 남측 파노라마 전경(태양광발전과 벽면녹화) (자료=대우건설)

‘을지트윈타워’는 서울 중구 을지로 170 일대 위치한 지하 8층~지상 20층, 연면적 약 14만6675.88㎡(약 4만4370평) 규모 오피스 빌딩이다. 지난 2019년 5월 준공된 신축 자산이다.

이 빌딩은 세운재정비촉진지구 6-3구역 재개발 사업으로 건설된 건물이자 대우건설의 신사옥이다. 서울지하철 2·5호선 환승역 을지로4가역과 지하로 연결된 만큼 입지가 좋아서 랜드마크급 오피스 빌딩으로 꼽힌다.

건물 내부에는 문화집회시설 및 근린상가, 어린이집을 비롯한 각종 편의시설을 갖추고 있다.

이번 매각 대상은 KT투자운용이 케이리얼티제10호위탁관리부동산투자회사(리츠·REITs)를 통해 보유 중인 서관 오피스와 리테일 시설(연면적 약 2만6153평)이다.

오피스는 대우건설이 오는 2029년 5월까지 책임임차한다. 동관 오피스는 현재 BC카드가 보유하고 있다.

투자보고서에 따르면 리츠 최대주주는 종류주 84.76%를 보유한 한국교직원공제회다. 임대율(부동산이나 자산의 전체 면적 중 임대가 가능한 면적 대비 실제 임대된 면적의 비율)은 93.48%다.

내년 6월 28일에는 삼성화재해상보험이 빌려준 차입금 2938억4400만원의 상환일이 다가온다. 올인(All-in) 금리(대출금리에 대출 관련 수수료를 고려한 금리)는 3.40% 고정금리다.

해당 건물은 장단점이 다소 엇갈린다. 입지가 우수하고 임대료가 저렴하다는 장점이 있지만, 향후 주변에 신축 오피스가 지어지면 일부 공실 리스크가 발생할 수 있어서다.

을지트윈타워 건설 이후로 주변의 세운지구 재개발 사업이 본격화되고 있다. 예컨대 주변에 신축 예정인 오피스로는 ‘을지로3가구역 제6지구 도시정비형 재개발’이 있다.

을지로3가 제6지구(서울 중구 수표동 35-10번지)는 내년 5월 준공 예정이다. 이 일대에는 지하 7층~지상 17층 규모 업무시설 및 근린생활시설이 들어선다. 시행사는 우림에이엠씨, 시공사는 현대엔지니어링이다.

대우건설, 오는 2029년까지 임차…공실 우려도

또한 ‘세운 푸르지오 헤리시티’(세운6-3구역을 재개발한 아파트 및 도시형생활주택)와 ‘힐스테이트 세운 센트럴’(세운재정비촉진지구 3구역 내의 3-1, 3-4·5 구역에 위치한 주상복합 단지) 등이 주변에 신축됐다.

서울 중구 수표동 56-1번지 일대 ‘을지로3가구역 제1·2지구 도시정비형 재개발사업’도 진행 중이다. 기존 건물은 을지파이낸스센터(EFC)였으며, 시행사 아이비네트웍스가 해당 부지에 관리형 토지신탁 방식으로 오피스 등을 개발한다.

이 사업장은 지난달 10일 중구청에서 사업시행계획(변경) 인가를 받았다. 사업이 끝나면 기존 건물이 지하 8층~지상 24층, 연면적 6만7491.89㎡ 규모 업무시설 및 근린생활시설로 탈바꿈하게 된다. 오는 2028년 12월 완공 예정이다.

(자료=서울시, 업계)

이밖에도 내년 7월에는 서울시 종로구 인사동 87번지(공평구역 15·16지구) 일원에 지하 8층~지상 최고 25층 규모 업무·상업시설 2개동이 들어선다. 총 연면적은 14만3431.88㎡(약 4만3400여평)다.

시행사는 공평십오십육피에프브이(공평15·16PFV), 시공사는 현대엔지니어링이다. 다만 신축 자산들보다 을지트윈타워 임대료가 저렴할 것으로 예상된다.

현재 잠재매수자들이 매수하려는 금액은 평당 2000만원대 중반을 다소 웃도는 수준이다. 반면 을지트윈타워 근처에 준공 예정인 자산들은 원가가 평당 3000만원대 중후반을 넘어설 것으로 보인다.

향후 주변에 오피스 공급량이 많아져도 을지트윈타워가 임대 경쟁력이 있다는 분석이다. 또한 을지트윈타워 건물이 서울 중심업무지구(CBD)와 다소 떨어져 있지만, 앞으로 이 일대가 재개발로 환경이 개선되면 긍정적 영향을 받게 된다.

다만 주변에 신축 오피스가 여럿 들어섬으로 인해 일부 공실이 생길 수도 있다. 대우건설의 임대차계약 기간이 오는 2029년 5월까지인데, 대우건설이 퇴거할 경우 공실이 생기기 때문이다.

리테일 면적 비중이 큰 것도 단점일 수 있다는 의견도 있다. 세빌스에 따르면 리테일은 매각대상 자산 기준으로 30%에 이른다. 다만 이는 BC카드 오피스 부분은 제외하고 계산한 수치다.

금융투자업계 관계자는 “을지트윈타워가 주요 오피스 권역인 CBD와 떨어져 있지만, 세운지구 일대가 ‘천지개벽’ 수준으로 많이 바뀔테니 CBD와 멀어서 안 좋다고 보기는 어렵다”며 “주변 신축 자산들보다 임대료도 저렴할테니 임대 경쟁력이 있을 것”이라고 말했다.