집 사놓고 안 살면 전세대출 '컷'…갭투자 차단

[이데일리 정민주 기자] 수도권·규제지역 아파트를 사놓고 실제 거주하지 않은 1주택자는 앞으로 전세대출을 받기 어려워진다. 금융당국이 투기 목적의 비거주 1주택자까지 전세대출 보증 제한 대상을 확대하기로 하면서다. 세입자의 보증금으로 주택 매입자금을 마련한 뒤 정작 본인은 다른 곳에서 전세대출을 받는 이른바 ‘갭투자형 전세살이’를 차단하기 위한 조치다. 이에 따라 해당 차주의 자금 조달 여건이 한층 까다로워질 전망이다.

이억원 금융위원장과 김윤덕 국토교통부 장관, 임기근 국무조정실장, 이형일 재정경제부 1차관이 13일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안과 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 발표했다.(사진=금융위원회 제공)

금융위원회는 13일 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’을 발표했다. 현재 전세대출 보증이 제한되는 다주택자와 투기지역·투기과열지역 아파트 취득자에 더해 ‘투기적 목적의 비거주 1주택자’를 규제 대상에 포함하는 게 핵심이다. 시행 시기는 내년 1월 1일이다.

구체적으로 △부부 합산 기준 수도권·규제지역 아파트 1채를 보유하고 △해당 주택을 임대차 중이며 △본인과 배우자 모두 해당 주택에 실제 거주한 이력이 없는 경우가 대상이다. 다만 본인이나 배우자의 직계존비속 등 가족에게 임대한 경우는 제외한다.

규제 대상자는 전세대출 신규 취급뿐 아니라 기존 대출의 만기 연장도 원칙적으로 제한된다. 다만 불가피한 사정이 있는 경우에는 예외를 둔다. 법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우에는 신규 대출과 만기 연장을 허용한다. 세입자가 있는 집을 매입해 기존 임대차계약을 승계한 경우에는 해당 계약이 끝날 때까지 만기 연장이 가능하다.

임대인이 보증금을 돌려주지 못해 전세대출 상환이 어려운 경우에도 만기 연장이 허용된다. 임대차계약 종료로 퇴거할 예정이지만 일정 조정 과정에서 대출 연장이 필요한 경우에는 6개월 이내 등 단기 연장이 가능하다. 이밖에 비거주 사유가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정하는 경우에도 신규 취급과 만기 연장을 허용한다.

예외 인정 여부는 금융회사가 판단한다. 신진창 금융위 사무처장은 “금융위원회가 판단할 수 있는 영역이 아니”라며 “개별 구체적인 사정들이 있다. 그건 은행이 자율적으로 할 수 있다는 것”이라고 설명했다. 여신심사위원회를 통한 판단 역시 이번 대책에서 새로 도입되는 절차가 아니라 2018년부터 운영해온 방식이다.

다만 실제 규제 대상 규모는 아직 가늠하기 어렵다. 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자의 전세대출은 약 6만건, 9조3000억원 규모지만, 이 가운데 본인과 배우자가 해당 주택에 실제 거주했는지까지 파악하기 어렵기 때문이다.

전세대출 보증비율도 1주택자를 중심으로 낮아진다. 현재 수도권·규제지역은 80%, 그 외 지역은 90%지만 내년부터 1주택자는 각각 70%, 80%로 축소된다. 무주택자는 기존과 같은 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%의 보증비율이 적용된다.

보증비율 축소가 전세대출 한도를 일률적으로 줄이는 것은 아니지만, 차주의 신용여력에는 영향을 줄 수 있다는 지적이 나온다. 보증기관이 보증하지 않는 부분을 차주의 신용으로 충당해야 해서다. 은행권 관계자는 “소득이나 신용여력이 충분한 차주는 영향이 크지 않지만, 여력이 부족하면 이후 추가 대출 한도가 줄어들 수 있다”고 말했다.

아울러 비거주 1주택자가 대출 만기 연장이 어려워져 직접 거주를 선택할 경우 현재 해당 주택에 거주하는 세입자의 계약에 영향을 미칠 수 있다는 우려도 나온다. 강경훈 동국대 경영학부 교수는 “이번 조치에 기존 전세 세입자가 타격을 입을 수 있다”고 언급했다.