[일문일답]“을지면옥은 철거...세운지구 ‘도심제조산업 허브’로”

을지면옥.(사진=온라인커뮤니티)

[이데일리 박민 기자] 서울시가 세운상가 일대 정비구역 지정을 대거 해제하고 도시재생을 추진한다. 대신 세운지구 내 공공산업거점 8개소를 신설해 기존 산업생태계를 보호하는 ‘도심제조산업 허브‘로 활성화할 계획이다.

아울러 기존에 정비사업을 추진하고 있는 구역은 세입자 이주 공간 등 실효성 있는 대책을 마련해야 사업을 추진할 수 있도록 ‘순환형 정비’로 사업 방식을 바꿨다. 다만 지난해 ‘노포(老鋪) 보존’을 두고 논란이 불거졌던 ‘을지면옥’ 건물이 결국 철거 수순을 밟게 됐다.

서울시는 4일 이 같은 내용의 ‘세운상가 일대 도심산업 보전 및 활성화 대책’을 발표했다. 지난해 세운재정비촉진지구 정비사업 재검토 발표 이후 1년여간 상인과 토지주, 사업시행자, 전문가 자문 등 80여 차례가 넘는 논의와 설문, 인터뷰 등을 거쳐 나온 결과물이다.

다음은 이날 강맹훈 서울시 도시재생실장과의 일문일답이다.

-을지면옥 건물이 사실상 철거 절차를 밟고 있다. 노포 보존 부분은 향후 이해관계자들과 어떤 식으로 협의가 이뤄지나.

△노포 보존과 관련해선 ’생활유산으로 지정된 노포 등이 소유자 의사와 관계 없이 철거되도록 하지는 않겠다‘라는 것이 원칙이었다. 시와 자치구에서 운영자와 여러 차례 만났고 다양한 대안도 제시했으나 결과적으로 을지면옥 입장은 ’을지면옥 건물만 제자리에 남는 것은 반대한다‘는 것이다. 새로 짓는 건물에 입주를 하되, 짓는 동안 영업 지역과 방식 등에 대한 논의가 더 필요해 서울시나 중구청에서 중재해 세부적 대책이 마련될 수 있도록 도와 달라는 입장이다. 그간 갈등의 골이 너무 깊었기 때문에 시가 중재를 해서 서로 수렴하는 과정을 구체화해갈 것이다.

특히 시 입장에서도 ’생활유산이라도 무조건 철거가 가능하다‘ 이런 시그널을 주면 앞으로 계속적으로 철거하겠다고 할 수 있기 때문에 기존 원칙인 ’(생활유산 운영자) 의사에 반해 철거하지는 않겠다‘는 것을 지켜 실제 운영자들 의견을 존중하면서 시간이 걸리겠지만 그렇게 추진해나가려고 하고 있다.

-을지면옥 관련해 박원순 시장은 지난해 건물 실체 보존하겠다고 했었는데. 결과적으로 철거되는 것인가. 무조건 철거 시그널을 주지 않겠다고 했는데 어떻게 할 것인지.

△(생활유산 운영자) 의사에 반하는데도 법적 절차에 따라 철거되는 일은 없도록 하겠다는 것이었다. 을지면옥은 여러 곡절이 많았다. 시가 직접 만나 얘기해본 결과 원래 그 자체로 보존하는 것을 소유자가 원하지 않고 있다. 원하지 않기 때문에 이에 대한 협의나 여러 방안을 제시했고 제시한 것에 대해 중재를 해달라는 입장이기 때문에 그 과정에서 구체적인 대책이 만들어 질 것이다.

-토지보상금 협상 잘 안되고 있는 걸로 안다. 중재는 어떻게.

△사업시행자가 3-1,4,5구역은 사업을 진행 중이고 6,7구역은 산업생태계 대책 마련만 되면 된다. 을지면옥이 포함된 3-2구역은 을지면옥과 산업생태계 마련 부분 해결해야 해 시간이 걸릴 것 같다. 그 사이 사업주나 이해당사자들간 협상이 잘 이뤄지면 정리가 될 것으로 보고 있다.

-세입자 재정착 비율은 얼마나 예상하나.

△조사했는데 전체의 60% 정도가 인근 지역에 있는 것을 원한다. 나머지는 폐업하거나 완전히 넓은 지역, 문래동이나 금천구로 이전한 경우가 있다. 개발되면 이번 기회를 통해 장소를 바꾸고자 하는 분들은 여건을 마련하고, 본인들이 이 지역에 꼭 있어야겠다는 분들은 임시 상가를 마련할 계획이다.

-순환형 정비라고 했는데 총 사업기간은 얼마나 걸리나.

△지역별로 순환 개발하기 때문에 보통 개발보다는 2~3년 더 늘어지지 않을까 생각이 든다. 그런 상황에도 결과적으로 갈등이 줄어든다면 전체적으로 사업기간은 비슷하거나 더 줄어들 것으로 예상한다.

-공공임대상가 임대료는 어떻게 책정되나.

△전용면적 기준 3.3㎡당 평균 임대료는 10만~22만 정도 나온다. 임대료 보다는 집약돼 있는 클러스터가 중요하다는 의견도 있고 이보다는 저렴하고 넓은 공간이 필요하다는 의견도 있다. 속성 별로 차이가 있다. 새로 만드는 공공임대상가는 현 수준의 임대료로 제공할 계획이다.

-민간 기부채납 받아 세입자, 소상공인 들어갈 공간 만든다는 내용 있는데. 기부채납 받으면 사업자 인센티브를 주는지.

△촉진계획에 의하면 일정부분 공공기여 하게 돼 있다. 예전엔 도로나 공원 기부채납 많았다. 10~15% 됐다. 실질적으로 지방자치단체에 많은 도움은 되지 않는다는 결론이 나왔다. 그 지역의 구체적인 다른 공공시설로 받는 예를, 6구역(공원부지)에서 그렇게 진행되고 있다. 2023년 되면 건물 준공될 예정. 그 땅도 6구역 정비사업 하면서 만들어진 것이다. 그 땅을 이용해 인쇄를 위한 거점시설 만들고 있다. 이런 방식으로 공원을 무작정 공원으로 하지 않고 (공공기여로) 땅이 확보가 되면 예산 좀 더 투자해서 가장 맞는 시설 짓겠다는 게 방향이다.

-도심 주택공급 기대 있었는데. 해제되면서 주택 부분 어떻게 보완할 계획인지.

△도심부엔 주택공급 제한하지 않고 있다. 다만 재정비촉진구역에 대해서는 신중을 기하고 있다. 이 지역도 개발이 되면 많은 숫자 주택이 공급될 것이다. 갈등이 줄어들면서 개발이 된다면 개발 규모에 따라서 (주택이 원활하게) 공급이 될 것으로 생각하고 있다. 3-1,4,5구역의 경우 1000가구 정도 공급이 예정돼 있다. 3구역에 약 3000가구 예상되는데 기간을 확정 짓지는 않고 사업이 갈등 없이 진행된다면 무리 없이 될 걸로 본다. 해제된 지역은 전혀 개발 계획이 없었다. 일몰제에 의해 법에 따라 해제된 것이다.

-사업시행인가 받은 후 작년 재검토 방침에 따라 사업 멈춰있었는데. 시행자에 인센티브나 보상 계획 있는지.

△갈등 너무 심했기 때문에 갈등을 줄이는 게 사업주에겐 인센티브다. 정비계획 자체가 수용을 할 수 있는 권한을 준 것이기 때문에 의무도 부과하지만 혜택을 주고 있는 사항이다.

-152개 해제, 여기는 2009년부터 개발 추진됐던 곳. 토지주가 모두가 재생으로 전환하는 것에 대해 찬성하지는 않았을 것. 어떻게 설득했는지. 설득이 된 상황인지.

△도심재개발구역으로 1979년부터 지정됐던 곳이다. 단독개발은 안되고 합쳐 개발해야 하며 사업시행자에겐 강제 수용할 수 있는 권한도 일정 요건 갖추면 가능했다. 그러나 이때까지 대부분 자기 땅을 자기 혼자서 행사 못하는 상황. 그래서 낙후된 상태로 있다. 그렇다고 해서 모여서 큰 건물 개발하는 것도 합의가 잘 안되는 지역이다. 기존 필지 규모를 활용해서 도심에 적합한 건물로, 모두가 대형건물 아니더라도 ’힙지로‘는 아기자기한 건물이 많이서도 도심으로서의 가치 있는 것 같다. 개별적으로 골목 재생이라든지 어떻게 건축법에 의해 새롭게 지을 수 있는지. 원하는 방향 대로 계획을 수립할 예정이다.

-사업시행인가 신청한 곳들도 공공기여 마련해야 하는데, 누가 어떻게 마련하나.

△각 구역별로 얘기했다. 5-1,3구역은 사업시행인가 신청하고 있다. 여기는 그동안 충분한 시간을 두고 기부채납토록 돼 있는 경관녹지부분에 새로운 건물 짓겠다는 것. 두 단계로 하겠다는 것이다. 경관녹지부분 우선적 철거하고 점포 110개가 들어갈 수 있는 시설 만들고 이주가 되고 기존 세입자 문제 해결되면 한 지역에서도 순환적으로 시차를 가지고 개발하는 방향으로 나갈 것이다. 이 구역 및 수표지역 사업자도 동의했다.

-해제지역 재생은 어떤 방식이 되나.

△해제되는 지역은 개발이 안된 이유 중 하나가 대규모 개발하도록 재정비촉진계획이나 재개발 계획이 그렇게 돼 있었다. 촉진구역은 6구역 같은 경우는 너무 크게 돼 있어서 도무지 합의가 안됐다. 2014년에 바뀌었으나 이게 다시 1000개 이상으로 더 쪼개진다고 보면 된다. 도로폭이나 여러 조항 때문에 안되는 부분은 재생지역에 대해선 주민 의견 모아가면서 완화할 수 있는 조항 하나씩 의견 들어오면 맞춰서 할 것이다. 재생지역엔 리모델링 비용도 지원하고 있다.