"35년 호텔 싹 바꾼다"…8조 규모 더케이호텔 재개발, 2029년 첫 삽

[이데일리 마켓in 김성수 김연서 기자] 사업비 7조~8조원 규모인 The-K(더케이)호텔서울(이하 더케이호텔) 부지 재개발 사업이 오는 2029년 착공을 목표로 진행되고 있다.

사업이 완성되면 약 3만평에 달하는 기존 부지에 오피스, 호텔, 교육연구시설, 공동주택(임대형기숙사) 등이 들어선다. 한국교직원공제회 역사상 최대 프로젝트인 이 개발사업이 규제 완화와 공공기여를 결합해서 서울 남부권 핵심 랜드마크로 도약할 수 있을지 주목된다.



서울시·이지스자산운용, 사전협상 진행

29일 금융투자업계에 따르면 교직원공제회는 오는 2029년 착공을 목표로 더케이호텔 부지 재개발 사업을 진행하고 있다. 사업비는 약 7조~8조원 규모로 예상된다.

현재 사업 위탁운용사인 이지스자산운용과 서울시는 ‘사전협상’ 제도를 활용해 사업계획 전반을 협의하고 있다. 사전협상제도는 5000㎡ 이상 대규모 개발 부지를 대상으로 공공과 민간사업자가 협상을 통해 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 절차다.

‘더케이호텔 재개발사업’ 조감도 (자료=교직원공제회)

더케이호텔 부지는 서울 서초구 양재동 202번지(바우뫼로12길 70) 일대에 자리 잡고 있다. 지난 1990년 설립됐으며 1991년 서울교육문화회관으로 문을 열었다. 현재 시설은 개관 이후 35년이 지나 노후화가 진행된 상태다.

부지 활용의 효율성도 재개발 추진 배경으로 꼽힌다. 전체 면적은 9만8820.8㎡로 약 2만9893.3평에 달한다. 이처럼 대규모 부지에 252실 규모 관광호텔과 골프연습장 등이 들어서 있어 토지 활용도가 낮다는 지적이 있었다.

교직원공제회는 노후화된 호텔을 재개발해 운영수익을 개선하는 동시에 자산가치를 높인다는 계획이다. 단순히 기존 호텔을 개선하는 수준을 넘어 대규모 부지 전체의 활용 방식을 바꾸는 셈이다.

재개발이 완료되면 기존 호텔 중심의 공간은 '업무·상업 복합단지'로 바뀐다. 오피스와 호텔을 비롯해 교육연구시설, 공동주택인 임대형기숙사 등이 들어설 예정이다. 업무와 상업 기능을 한데 묶어 대규모 복합단지로 개발하는 방식이다.

이 프로젝트는 ‘사업비 7조~8조원’ 규모로 교직원공제회 역사상 최대 사업이다. 지난 2024년에 이 사업의 위탁운용사로 이지스자산운용, 국내 설계사무소로 해안건축사무소가 선정됐다.

현재 서울시와 이지스자산운용이 사전협상을 진행하는 만큼 향후 도시계획과 구체적인 개발계획이 확정될 예정이다.

도시계획변경 사전협상 조직 (자료=서울시)

사전협상 조정협의회 절차에 따라 나온 도시관리계획안으로 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 받게 된다. ‘사전협상 조정협의회’는 공공(서울시) 및 민간(이지스자산운용) 측 협상단과 외부전문가로 구성된 협의체를 말한다.

사업계획과 공공기여에 대한 양측 이해를 교환 및 중재하고, 향후 추진과정에서 관련 위원회에서 검토할 사항을 객관적 입장에서 검토해서 합의 가능한 대안을 도출하는 역할을 맡는다.

사전협상 조정협의회에서 도시계획, 건축계획, 교통, 환경 등 이슈를 놓고 중재안을 찾을 예정이다. 이같은 사전협상이 마무리되면 지구단위계획 고시와 건축허가 등의 후속 절차가 이어진다. 이후 설계 및 인허가, 공사 등의 과정을 거쳐 오는 2029년 착공을 목표로 사업을 추진한다.



노후 호텔 운영수익 개선·자산가치 증대

특히 이 사업지는 서울시에서 창의·혁신디자인 사업지로 선정됐다. 이에 따라 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다.

예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 규제가 완화될 수 있다.

‘더케이호텔 재개발사업’ 공간구조 구상 (자료=교직원공제회)

사업시행자와 서울시 간 사전협상이 마무리되면 서울시 실무협의회에서 용적률 인센티브 최대 범위를 결정하는 회의를 진행한다. 이 회의를 거쳐서 용적률 최대 한도가 결정된다.

다만 사업방식이 다소 독특하다. 사업의 위탁운용사가 이지스자산운용이지만, 이지스자산운용이 준공까지 사업을 다 진행하지 않을 가능성도 있다.

이 사업은 과업 내용에 따라 크게 3단계(설계 및 인허가→공사→운영)로 구분해서 순차적으로 진행된다.

1단계 사업(설계 및 인허가)을 진행하는 운용사는 사업 추진 관련 대관 업무 및 각종 민원 응대 업무를 맡는다. 또한 2단계 사업(지상권 설정을 통한 대상 건물 시공, 준공)을 위해 필요한 사전 업무를 담당한다.

1단계 과업이 완료된 후 사업 관련 권리 및 성과물 일체는 교직원공제회 요청시 공제회 또는 공제회가 지정하는 제3자에 양도된다. 이는 업무협약 등 관련 계약에 반영된다.

또한 사업의 2단계는 지상권 설정을 통한 대상 건물 시공, 준공으로 이뤄져 있다. 2단계 사업을 담당할 위탁 운용사는 1단계 사업 종료시점에 별도 절차를 통해 선정할 예정이다.

이처럼 단계별로 운용사를 선정해서 사업을 진행하는 이유는 더케이호텔 재개발이 준공 및 시설 운영 개시까지 상당한 시간이 소요되는 대규모 사업이기 때문이다. 최근 상업용부동산 시장의 경기변동을 고려하면 착공 전까지 인허가 외에도 각종 공사비 등이 변동할 가능성이 적지 않을 것으로 예상된다.

교직원공제회는 이같은 환경 변화에 유연하게 대응하고 최적의 개발 계획을 도출하기 위해 1단계 사업인 설계 및 인허가가 완료되면 착공 전 별도의 절차를 거쳐 순차적으로 2단계 사업운영사를 선정할 예정이다. 다만 1단계 사업시에 선정된 운용사가 2단계 사업운용사 선정 입찰시 배제되지 않는다.