[크레딧 체크포인트]실적 웃었지만…한화리츠, ‘오렌지센터發’ 차입 부담 커진다

크레딧 체크포인트는 회사채 발행을 앞둔 기업을 대상으로 재무구조와 자금 흐름을 점검해 신용등급 위험을 가늠해보는 코너입니다. 재무제표에 나타난 숫자뿐 아니라 현금흐름의 질과 지속 가능성에 주목해 기업의 단·중기 재무 안정성을 살펴봅니다. 회사채 투자자와 시장 참여자들이 보다 입체적인 시각에서 기업의 신용도를 판단할 수 있도록 핵심 재무 지표와 잠재 리스크 요인을 짚어봅니다.<편집자주>

[이데일리 마켓in 이건엄 기자] 한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)가 안정적인 임대수익을 바탕으로 뚜렷한 실적 개선세를 보이고 있다. 다만 대규모 신규 자산 편입 과정에서 차입 규모가 함께 불어나면서, 향후 재무건전성 관리와 금융비용 방어가 주요 과제로 떠올랐다.

오렌지센터 전경.(사진=젠스타메이트)

27일 금융투자업계에 따르면 한화리츠는 오는 28일 2000억원 규모 회사채 발행을 위한 수요예측에 나선다.

한화리츠는 겉보기에는 뚜렷한 실적 개선세를 보이고 있다. 최근 공시한 제9기(2025년 11월~2026년 4월) 기준 매출(영업수익)은 543억원으로 전년 동기 504억원 대비 7.5% 증가했다. 임대료 수익과 관리 수익이 고르게 늘며 성장을 뒷받침했다. 같은 기간 영업이익은 343억원으로 10.8% 늘었고, 당기순이익은 174억원으로 61.3% 급증했다.

순이익 증가 폭이 유독 컸던 배경에는 금융비용 감소가 자리 잡고 있다. 제9기 금융비용은 169억원으로 전년 동기(202억원) 대비 16.3% 줄었다. 앞서 1100억원 규모의 회사채를 새로 발행해 확보한 자금으로 장기차입금(911억원)을 상환하는 등 상대적으로 조달 비용이 낮은 사채로 차입 구조를 재편한 효과가 긍정적으로 작용했다.

덕분에 이자 지급 능력을 가늠하는 상각전영업이익(EBITDA) 대비 금융비용 배율도 제7기 1.8배 수준에서 제9기 2.4배 수준까지 개선되며 대응 여력을 키워가는 모습이었다.

앞으로의 관건은 신규 자산 편입에 따른 급격한 차입 확대 여파를 어떻게 방어하느냐다. 한화리츠는 지난 6월 서울 중구 순화동 오렌지센터를 3500억원에 사들였는데, 대규모 소요 자금 전액을 차입으로 조달하는 강수를 뒀다.

올해 4월 말 기준 8034억원 수준이던 총차입금은 오렌지센터 편입 이후 1조1681억원까지 급증할 것으로 추산된다. 총자산 확대분을 반영하더라도 51.9%였던 차입금의존도는 61% 안팎으로 뛰고, 124.5% 수준이던 부채비율은 178% 수준까지 치솟을 전망이다.

여기에 전체 차입금 중 변동금리 비중이 69.1%에 달해 시장금리 변동에 취약하다는 점도 뼈아프다. 조달금리 상승 환경이 맞물릴 경우 잇따른 차입금 확대로 인해 금융비용이 다시 눈덩이처럼 불어날 여지가 크기 때문이다.

시장에서는 한화리츠의 공격적인 오피스 자산 확대 등 외형 성장에 대해서는 긍정적으로 평가하면서도 펀더멘털 방어력이 본격적인 시험대에 올랐다는 지적이 나온다.

이은미 나이스신용평가 수석연구원은 “2026년 6월 신규 자산 편입 시 전액 차입 조달하며 차입 규모가 크게 증가했다”며 “최근 시장금리가 상승하는 가운데 변동금리 차입 비중이 다소 높고 순차입 규모가 증가하여 금융비용 부담은 다시 증가할 가능성이 있다”고 평가했다.