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김 소장은 과거 문재인 정부 등 집값이 오를 당시 강남 3구 등 이른바 ‘상급지’들이 가격 상승을 주도했던 것은 사실이라고 설명했다. 당시에는 ‘지방이라도 무조건 집을 사라’는 투자수요들이 상승을 주도했기 때문에 투자 수익률이 높았던 강남 등 상급지에 수요가 몰리며 가격이 올랐다는 것이다.
다만 최근의 경우 전월세난과 ‘포모(FOMO)’로 인한 실수요자들의 생존 매수로 강북권과 서남권을 중심으로 집값이 오르고 있다는 것이다. 실제로 올해 누적 아파트값 상승률을 살펴보면 서울은 10.3% 상승한 가운데 성북구와 강서구가 각각 17.21%, 16.28% 올랐지만 강남구는 1.07% 상승에 그쳤다. 최대 6억원의 대출이 나오는 15억원 미만 아파트가 몰린 자치구를 중심으로 실수요자의 수요가 몰리며 집값이 크게 올랐다는 의미다.
이러한 상황에서 정부가 초고가주택 등 강남 3구를 타깃으로 한 부동산 정책을 발표하는 것은 집값 상승 원인과 다른 해법을 제시한 것이라고 꼬집었다. 김 소장은 “서울 집값을 잡겠다는 이념 하나로 강남 3구를 겨냥해 세금을 강화하면 서울 집값이 잡힌다는 것은 상관 관계가 없는 것”이라며 “서울의 경우 가구 분화와 상경 등으로 수요가 매년 10만 가구 늘어나는데 공급 대비 수요가 너무나 부족하다. 게다가 유동성까지 많으니 집값이 오를 수 밖에 없다”고 설명했다.
게다가 현 정책으로 인해 전월세난이 더욱 심각해지고 이에 따른 ‘강제 매수’ 수요가 몰리며 집값이 계속 오르는 악순환이 이어질 것이라는 게 김 소장의 진단이다. 김 소장은 “토지거래허가제와 비거주 1주택자 대상 과세 등으로 전세 씨가 마르고 신혼부부들은 아우성을 치고 있다”며 “생존매수로 인한 수요를 잡지 못하면 서울 집값은 못 잡는다. 전월세 문제가 해결돼야 한다”고 강조했다.
김 소장은 “강남 집값이 기존 130억원에서 20억원 떨어져 110억원이 된다고 해서 서민 주거안정에 무슨 소용이 있는가”라며 “이런 식의 강남 가격 조정은 현금 부자들을 더욱 부자로 만드는 것”이라고 말했다. 현재 대출규제로 인해 25억원이 넘는 주택의 경우 주택담보대출이 최대 2억원에 불과하다. 이런 상황에서 집을 살 수 있는 것은 현금 부자들이나 그들의 자식일 수밖에 없다는 것이다.
정부의 세제개편안과 관련해 대폭적인 수정이 필요하다는 목소리도 나왔다. 강남구는 △장기보유특별공제(장특공제) 소급적용 중단 △비거주 사유 폭넓은 인정 △소득이 없는 고령 1주택자에 대한 문제 해결 △양도세 공제 한도 설정 해제 등을 요구했다. 윤미라 강남구청 재산과세과장은 “국회 입법 과정에서 장특공제 한도와 적정성, 보유 기간에 대한 충분한 경과 조치, 불가피한 비거주자의 폭넓은 인정, 고령 장기 실거주자의 납부 능력을 고려한 완충 장치를 중점적으로 검토해달라”고 목소리를 높였다.
이날 토론회를 주최한 고 의원은 현 정부의 부동산 대책으로 인해 주거사다리가 붕괴됐다고 지적했다. 고 의원은 “과거에는 전세로 시작해 차근차근 집을 넓혀 가면서 40대 중후반에 집을 마련하는 주거사다리가 있었으나 지금은 없어졌다”며 “이런 상황에서 이재명 대통령은 강남 집값이 떨어지고 있고 강북 집값은 오르니 평탄화라는 해괴한 이야기를 하고 있다”고 꼬집었다.
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