"집주인이 6억 빌려드려요" 고가 아파트 '셀러파이낸싱' 확산되나

[이데일리 이정현 기자] 집주인이 6억원을 대출해주겠다는 아파트 매물이 등장했다. 정부의 대출 규제로 자금 확보가 어려울 시 매도인이 돈을 빌려주는 일명 ‘셀러파이낸싱’으로 거래하겠다는 것이다.

21일 부동산 중개업계 등에 따르면 서울 강남구 자곡동 ‘강남자곡아이파크’ 전용 59㎡ 매물에 ‘집주인 대출 6억’이라는 수식어가 등장했다. 지난달 29일 19억 5000만원에 최초로 매물 등록됐다 전일 20억원으로 올랐다. 금융권에서 최대 한도(4억원)로 대출 받는다고 가정할 때 6억원에 대한 이자를 매도인에 지급하는 방식으로 매수인은 자기자본 10억원으로 20억원대 아파트 매수가 가능해 진다.

이 같은 거래는 일명 셀러파이낸싱이라 불리는 매매 방식이다. 매도인은 이자 수익을 얻고, 매수인은 규제를 피해 자금을 조달한다는 측면에서 대안으로 떠오른다. 법적으로 금지된 방식이 아닌만큼 자금 조달이 꼬이거나 잔금 마련이 어려울 경우 활용된다.

셀러파이낸싱이 다시 등장한 건 이재명 대통령이 경기 성남 분당 수내동 양지아파트를 29억원에 매도하는 과정에서 매수인을 상대로 약 17억 7000만원의 근저당권을 설정했다는 것이 전해지면서다. 이 대통령이 해당 금액만큼의 채권을 갖게 된 것으로, 잔금을 치를 때까지 매수인들에게 잔금 치르는 것을 유보해 준 형태로 보인다. 매수인들은 10월께까지 잔금을 치르겠다는 의사를 전한 것으로 알려졌다. 청와대는 “등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 것”이라고 설명했다.

전문가들은 구체적인 계약 내용이 공개되지 않은 만큼 셀러파이낸싱 여부는 단정하기 어렵다고 보고 있다. 하지만 결과적으로는 강력한 대출 규제 속 급등한 아파트가격을 마련하기 어려워진 상황에서 매도인이 직접 자금을 빌려주는 방식으로 우회가 가능하다는 것이 확인된 셈이다.

현재 규제지역의 경우 주택 가격에 따른 주택담보대출 한도는 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지다. 최근 금융권의 가계대출 조이기로 대출 가능 금액도 줄어드는 만큼 셀러파이낸싱이 부각되는 모양새다. 문재인 정부가 2020년 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지했을 당시에도 고가 아파트 거래를 중심으로 셀러 파이낸싱이 확산한 바 있다.

셀러 파이낸싱은 법적으로 가능한 계약 형태이지만 이자율과 상환 조건 등을 명확히 정하지 않으면 세무상 문제나 민사 분쟁으로 이어질 가능성이 있다. 정부 역시 사인 간 채무를 활용한 거래에 대해 편법 증여나 자금조달 과정의 탈루 여부 등을 지속적으로 점검하고 있으며 국세청도 지난 5월 사인 간 채무 과다자 등을 대상으로 자금출처 검증에 착수한 바 있다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “대출 규제가 강해지니 셀러파이낸싱이 다시 부각되고 있지만 매우 예외적이고 위험 요소가 큰 매매 방식”이라며 “편법 증여로 간주돼 과세 표적이 될 수 있는데다 ‘사인 간 채무’ 거래에 대한 고강도 자금출처조사에 노출될 가능성도 있다”고 우려했다.