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공시가격 12억원은 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준으로, 해당 구간 주택이 늘었다는 것은 종부세 과세 대상에 포함될 수 있는 주택이 크게 증가했음을 의미한다.
자치구별로 보면 고가 주택 중심으로 공시가격이 상승하면서 과세 대상 확대가 특정 지역에 집중되는 양상이 나타났다. 특히 신축 단지와 재건축 영향이 맞물린 구에서 종부세 대상 가구가 늘어났다.
동대문구는 2025년 8가구에 불과하던 12억원 초과 주택이 2026년 1205가구로 늘었다. 증가율만 보면 150배가 넘는 수준이다. 청량리역 일대 초고층 주상복합인 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’와 ‘한양수자인 그라시엘’ 등 신축 단지 시세가 반영된 영향으로 풀이된다.
강동구 역시 3167가구에서 1만 9529가구로 6배 이상 증가했다. 국내 최대 규모 재건축 단지인 ‘올림픽파크포레온’ 입주를 비롯해 고덕·상일동 일대 신축 대단지의 시세 회복이 맞물리며 과세 대상이 급격히 늘어났다는 분석이다.
기존 고가 주택 밀집 지역에서도 증가세가 이어졌다. 강남구는 지난해 8만 4045가구에서 올해 9만 9372가구로 늘어날 전망이다. 또 서초구는 6만 202가구에서 6만 9773가구, 송파구는 5만 7081가구에서 7만 5902가구로 각각 증가했다.
이미 과세 대상이 많았던 지역에서도 시세가 급등하며 종부세 대상이 늘어난 반면 노원·도봉·강북 등 ‘노도강’ 지역은 공시가격 12억원을 넘는 주택이 없는 것으로 나타났다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “올해 공시가격 상승은 강남3구와 한강 인접 지역 중심의 가격 상승이 반영된 결과로, 지역 간 양극화가 공시가격에도 그대로 나타났다”고 말했다. 실제 강남3구 공시가격 상승률은 24.7%, 한강 인접 자치구는 23.13%로 나타난 반면, 그 외 지역은 6.93%에 그쳤다.
서울뿐만 아니라 전국적으로 종부세 과세 기준을 넘는 주택이 빠르게 늘어나는 양상도 포착됐다. 서울 외 지역에서도 공시가격 12억원 초과 주택 수가 3만 7633가구에서 7만 2466가구로 늘어나며 증가 폭이 커졌다.
정부는 이번 공시가격 상승이 시세 변동을 반영한 결과라고 설명했다. 특히 고가 주택 밀집 지역의 가격 상승이 공시가격 변동에도 영향을 미쳤다는 분석이다. 서울 공시가격 상승률은 2007년과 2021년에 이어 역대 세 번째로 높은 수준이다.
올해 공동주택 공시가격은 평균 9.16% 상승했지만, 15억원 이상 고가 구간 상승률은 25%를 웃돌며 전체 평균을 크게 상회했다. 아파트 상승률도 9.55%로 연립주택과 다세대주택보다 높게 나타나면서 고가 아파트 중심으로 공시가격이 끌어올려진 것으로 분석된다.
