강남 보유세 1724만원, 강북은 51만원…양극화한 공시가에 稅부담 격차도 확대

[이데일리 김은경 이다원 기자] 올해 공동주택 공시가격은 지역에 따라 상승폭이 크게 엇갈리며 양극화가 뚜렷하게 나타났다. 서울 강남3구와 한강 인접 지역은 20% 이상의 높은 상승률을 기록한 반면, 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 2~4%대 상승에 그쳤다.

이는 지난해 집값 상승 흐름이 그대로 반영된 결과로 고가주택이 밀집한 지역일수록 공시가격 상승폭이 크게 나타난 영향이다. 특히 고가주택은 공시가격 상승과 함께 보유세 부담도 크게 늘어 지역 간 세 부담 체감 격차가 더 확대될 것으로 보인다.

서울 남산에서 바라본 도심 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)

17일 국토교통부가 지난 1월 1일 기준 공동주택 약 1585만가구를 조사해 발표한 ‘2026년도 공동주택 공시가격안’에 따르면 올해 공시가격은 전국 평균으로 전년 대비 9.16% 상승해 4년 만에 최대 상승폭을 기록했다. 공시가격은 재산세·종합부동산세의 과세 기준, 건강보험료와 기초연금 등 취약계층 복지제도 수급 자격을 비롯해 67개 행정제도의 기준으로 활용된다.

공시가격은 최근 5년간 큰 변동성을 보여 왔다. 공시가격의 시세 반영률이 갈수록 높아지도록 설계한 ‘공시가격 현실화 로드맵’ 도입된 가운데 급격한 집값 상승이 겹친 2021년과 2022년에는 각가 19.05%, 17.20% 높은 상승세를 보였다. 2023년에는 윤석열 정부가 공시가 현실화율을 2020년 수준(69%)으로 끌어내리면서 -18.63%로 급락했다. 이후 2024년 1.52%, 지난해 3.65%로 상승세를 회복한 데 이어 올해 다시 큰 폭으로 오른 것이다.

‘국평’ 보유세 반포동 449만원·미아동 5만원↑

지역별로는 서울 상승폭이 18.67%로 전국에서 가장 컸다. 서울 상승률은 2007년(28.42%)과 2021년(19.89%)에 이어 올해가 세 번째로 높은 수준이다. 성동구가 29.04%로 가장 많이 올랐고 강남(26.05%)·송파(25.49%)·서초(22.07%) 등 강남3구와 용산(23.63%)·마포(21.36%) 등 한강 인접 지역도 20%대 상승률을 기록했다. 반면 노원(4.36%)·도봉(2.07%)·강북(2.89%) 등 이른바 ‘노도강’ 지역은 상승폭이 제한됐고, 금천(2.80%)·관악(8.44%)·구로(6.06%) 등 외곽 지역도 상대적으로 낮은 상승률에 그쳤다.

미분양이 쌓여가는 지방의 경우 회복세가 더딘 모습이다. 제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%) 등은 집값 반등이 제한되면서 공시가격도 하락세를 이어갔다.

이 같은 흐름은 보유세 부담 격차로 이어지고 있다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 ‘서울 주요 아파트 단지 보유세 시뮬레이션’에 따르면 반포동 반포자이 전용 84㎡ 공시가격은 지난해 27억7400만원에서 올해 33억8622만원으로 22.07% 상승했다. 이에 따라 보유세는 1275만원에서 1724만원으로 실제 금액 기준 약 35%(449만원) 증가한다. 대치동 레미안대치팰리스는 전용 114.17㎡ 소유자 보유세가 1950만원에서 2744만원으로 40.7%(794만원) 늘어날 전망이다.

‘마용성’(마포구·용산구·성동구) 지역도 부담이 크게 증가한다. 마포 래미안푸르지오 전용 114.7㎡는 공시가격이 지난해 16억3000만원에서 올해 19억7800만원으로 오르며 보유세 442만원에서 590만원으로 33.47% 증가할 것으로 추산됐다. 공시가격이 과세 기준선인 12억원을 넘어서며 새롭게 종부세 대상이 되는 사례도 있다. 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84.92㎡는 공시가격이 11억7900만원에서 15억2138만원으로 상승하면서 보유세가 226만원에서 310만원으로 37.06% 늘어날 것으로 예상된다.

반면 외곽 지역은 상승률 대비 체감 부담이 제한적이다. 노원구 상계주공14단지 전용 49.94㎡는 올해 공시가격이 2억9000만원으로 전년(2억7800만원) 대비 4.36% 증가해 보유세도 27만4800원에서 28만7400원으로 8.23%(1만2600원) 오르는 데 그칠 전망이다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 84.92㎡ 역시 공시가격이 4억600만원에서 4억1770만원으로 2.89% 상승해 보유세도 46만원에서 51만원으로 10.29%(약 5만원) 늘어날 전망이다.

양극화 흐름은 종부세 과세 대상 확대에서도 확인된다. 강남구는 과세 대상이 지난해 8만4045가구에서 올해 9만9372가구로 늘어날 전망이다. 강동구도 3167가구에서 1만9529가구로 늘어나는 등 증가 폭이 컸다. 반면 노원·도봉·강북·금천·관악은 지난해에 이어 올해도 공시가격 기준 12억원 초과 주택이 없다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “이번 공시가격 변동은 지역별 격차가 크게 벌어진 것이 특징”이라며 “시세 양극화가 공시가격과 보유세에도 그대로 반영된 결과”라고 말했다. 이어 “중저가 지역은 상승률 대비 실제 부담 증가액이 크지 않은 반면, 고가주택은 세 부담이 크게 늘어 체감 격차가 확대되고 있다”고 설명했다.

‘세금폭탄’ 우려에…고가 중심 매물 출회 가능성

핵심지 보유세가 크게 증가한 가운데 이재명 정부가 다주택자와 고가주택, 비거주 1주택에 대한 세 부담 강화를 예고하면서 고가 매물을 중심으로 매도 압력이 커질 수 있다는 전망이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “공시가격 상승은 집값 하락보다는 매물 증가 압력으로 작용할 가능성이 크다”며 “향후 부동산 세 부담이 증가할 수 있는 만큼 다주택자와 비거주 고가주택, 주택임대사업 기간이 종료된 이들은 절세형 매도를 고민하게 될 것”이라고 말했다.

보유세 등 보유 비용이 증가할 경우 일부 임대인은 이를 월세나 보증금에 반영하려는 움직임을 보일 수 있다. 특히 공급이 부족한 도심·역세권·학군지에서는 세금 인상분이 임차인에게 전가될 가능성도 제기된다. 함 랩장은 “아파트 신규 입주 등 공급이 부족한 지역일수록 세금 인상분이 임차인에게 전가될 가능성이 열려있다”며 “특히 서울 도심·역세권·학군지처럼 주거 대체재가 부족한 곳은 그 가능성이 커 보인다”고 했다.

시장에서는 공시가격에 일정 비율을 곱해 과세표준을 산정하는 ‘공정시장가액비율’ 인상 여부에 주목하고 있다. 국토부는 이날 관련 백브리핑에서 공정시장가액비율 인상 여부에 대해 행정안전부와 세제당국 소관 사안으로 현재까지 공유된 내용은 없다고 밝혔다. 현실화율과 관련해서는 국토연구원 용역을 바탕으로 하반기 중 개편 방향을 발표할 예정이지만 국회에서 논의 중인 공시법 개정 여부에 따라 계획이 달라질 수 있다고 설명했다.

국토부는 공시가격안 열람 기간을 오는 18일부터 다음 달 6일까지 운영하고 의견 청취와 검토를 거쳐 4월 30일 최종 공시할 예정이다.