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국내 오피스·리테일 자산을 담고 있는 미래에셋맵스제1호리츠는 금리 하락에 힘입어 이자 부담이 예상보다 크게 줄어든 반면, 해외 자산 중심의 미래에셋글로벌리츠는 금리 상승 영향으로 배당이 감소할 전망이다.
맵스1호리츠, 금리 하락에 이자 부담 감소 '수혜'
2일 금융투자업계에 따르면 미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사(이하 미래에셋맵스제1호리츠)는 금리 하락에 이자 부담이 줄어들고 있다.
미래에셋맵스제1호리츠는 국내 핵심 지역에 위치한 오피스, 리테일 및 물류센터, 데이터센터 등을 투자대상으로 하는 영속형 상장 리츠다.
지난 2020년 8월 5일 유가증권시장(코스피)에 상장했고, 시가총액은 약 687억원 규모다.
보유 자산은 △광교센트럴푸르지오시티 상업시설(롯데아울렛 광교점) △강남 KG타워(지분증권 10억원) △마제스타시티 타워1(수익증권 109억원) 등이다.
미래에셋맵스제1호리츠는 지난 3월 24일 '광교 센트럴푸르지오 상업시설'을 담보로 해서 1540억원 담보대출을 실행했다. 해당 담보대출 만기는 오는 2028년 3월 24일까지 총 3년이다.
해당 담보대출은 변동금리를 통해 3개월 단위로 금리 재산정을 진행 중이다. 최초 가정보다 금리가 빠르게 하락해서 이자비용 부담이 줄어들 것으로 예상된다.
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미래에셋맵스제1호리츠는 이처럼 이자비용이 줄어듦에 따라 당기순이익이 증가했다.
이에 따라 자본전입(법정준비금을 자본금으로 전환하는 회계 처리) 축소를 통해 유출되는 현금을 최소화해서 금리 변동에 대비하고 운용의 안정성을 강화할 계획이다.
글로벌리츠, 내년 리파이낸싱 후 조달금리 '상승'
반면 미래에셋글로벌리츠는 내년 리파이낸싱 이후 오히려 이자비용이 늘어나서 배당이 감소할 전망이다.
미래에셋글로벌리츠는 미국, 서부 유럽 주요 국가 등 핵심 지역에 있는 물류센터, 데이터센터, 오피스 등을 투자대상으로 하는 영속형 상장 리츠다.
자산 포트폴리오에는 △미국 텍사스주 휴스턴 소재 '아마존 AR(로봇 자동화 시스템)' 풀필먼트 센터 지분증권 △미국 플로리다주 세인트피터스버그 소재 '페덱스 탬파' 물류센터 지분증권 △미국 인디애나주 인디애나폴리스 소재 '페덱스 인디애나폴리스' 허브 물류센터 수익증권 △미국 텍사스주 휴스턴 소재 '아카데미 휴스턴' 물류센터 지분증권 등이다.
미래에셋글로벌리츠는 내년 이후 편입자산 대출만기가 도래한다. 예컨대 '페덱스 인디애나폴리스'는 내년 1월 대출 만기가 도래하며, '아마존 휴스턴'은 내년 6월, '페덱스 탬파'는 내년 10월 만기 도래한다.
'아카데미 스포츠 휴스턴'은 오는 2027년 5월 대출 만기가 도래한다.
미래에셋글로벌리츠는 현재 미국 기준금리 수준 및 향후 추이를 볼 때 리파이낸싱 시점의 금리가 기존 대비 상승한 수준에서 정해질 것으로 예상했다.
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예컨대 미래에셋글로벌리츠의 10기 총 배당금 예상치는 50억2300만원이다. 이는 지난 7기(작년 10월 1일~올해 3월 31일) 배당금 56억1800만원 대비 10.6% 감소한 액수다.
미래에셋글로벌리츠는 해외 물류센터 자산 중심의 포트폴리오를 보유한 만큼 금리·자금조달 조건 변화가 실적에 직접적인 영향을 미친다.
다만 미래에셋글로벌리츠는 △차입구조 재조정(리파이낸싱) △현지 운용비용 전면 재검토 △관리 효율화를 통해 배당금 감소폭을 최소화할 계획이다.
리츠업계에서는 금리 변동성에 따라 리츠 간 성과 차이가 더 벌어질 수 있다는 분석이 나온다.
부동산 투자업계 관계자는 "국내 실물자산 비중이 높은 리츠는 금리 하락 구간에서 이자비용 감소 효과가 즉시 반영된다"면서도 "반면 해외자산 리츠는 현지 조달금리·환율·세금 등 복합적 변수가 작용해 부담이 더 크다"고 말했다.
이어 "내년 금리 방향성에 따라 리츠 시장 내 ‘희비’는 더욱 뚜렷해질 것"이라고 덧붙였다.
