[2018 웰스투어]"강남 고가주택 세금 줄이려면 준공공 임대주택 등록해야"

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사가 11일 오후 서울 강남구 대치동 섬유센터에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스(Wealth Tour) 2018’에서 ‘다주택자 중과세 살아남기’란 주제로 강연을 하고 있다.(사진=이데일리 방인권 기자)

[이데일리 전재욱 기자] “강남의 고가주택은 가액 기준이 없는 조세특례제한법상 준공공 임대주택으로 등록해야 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 대신 임대료를 연 5% 넘게 올릴 수 없는 상한 제한을 지키고 3개월 안에 구청에 등록해야 합니다.”

안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 11일 서울 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 “다주택자 규제 속에서 살아남을 수 있는 게 임대사업자”라고 강조한후 임대사업자가 되는 방법에 대해 각각의 요건과 세제 혜택을 정확히 따져 결정해야 한다고 설명했다.

안 세무사는 “임대사업자로 등록하면 따라오는 단점이 크게 다섯 가지”며 투자 여력을 따라 결정하면 될 일이라고 했다. △의무임대기간 준수 탓에 양도시기 조절이 어렵고 △임대소득 종합소득세 부담이 커지며 △임대료 인상률 5%를 지켜야 하고 △건보료 부담이 늘고 △행정협조사항이 많아지는 것 등이다.

안 세무사는 “의무 임대기간을 지켜야 하지만 옛말에 엎어진 김에 쉬어간다는 말도 있다”며 “소득세법상 5년 동안 임대사업자 등록하면 중과세를 안 하니까 절세 규모를 알아보고 판단하면 될 일”이라고 말했다.

그는 “3주택 이상 월세와 전세금은 2000만원까지 분리과세하고 세금은 약 연 30만원”이라며 “종합소득세 걱정을 할 필요는 없어 보인다”고 했다. 이어 “연간임대료 상한 5% 준수해야 한다고 하는데 현재 5%를 올리기도 쉽지 않은 상황”이라며 “갭투자자는 5% 상한이 걸림돌로 작용할 수 있으니 각자 판단할 일”이라고 했다.

안 세무사는 임대주택 유형별 등록 요건과 세제 혜택 등 장·단점도 명쾌하게 정리했다. 특히 현행 소득세법상 장기임대주택과 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 의무 임대기간과 등록 가능한 주택의 면적 기준, 가액 기준 등은 물론 세제 혜택도 제각각이어서 반드시 알아둬야 한다고 여러 차례 강조했다.

예를 들어 소득세법상 매입해 취득한 장기임대주택은 가액(수도권 임대 개시 당시 기준시가 기준)이 6억원 이하이고 10년을 임대해야 장기보유특별공제 혜택을 적용받아 양도소득세 10%를 감면받을 수 있다. 주택의 면적 기준 제한은 없다. 반면 조세특례제한법상 준공공 임대주택의 경우 별도의 가액 기준이 없는 대신 주택 면적이 국민주택 규모 이하여야 한다. 이런 요건을 만족하는 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 50%, 10년 이상 임대하면 70%를 깎아준다. 내년부터는 8년 이상 임대해도 양도세 70%를 감면하도록 공제 혜택을 확대할 예정이다.

그는 토지 양도세 절세 비법도 소개했다. 양 세무사는 “현재 연세가 60~80세 정도 된 분들이 가진 땅은 기본적으로 보유 기간이 20년 이상이고 취득가액이 현재 시세의 20~30%밖에 안 돼 지금 팔려면 양도세가 굉장히 많이 나온다”면서 “이럴 경우 부부 간 증여가 10년마다 6억원까지 비과세라는 점을 적극적으로 활용해야 한다”고 말했다. 예를 들어 그는 “10억원짜리 땅의 공시지가가 8억원이라면 부부 간 증여를 할 경우 2억원에 대해서만 양도세를 내면 된다”고 했다.