건물에 투자하고 월배당 받고…쑥쑥 크는 '부동산 조각투자'

[이데일리 박지애 기자] 부산 해운대구 센텀시티의 업무시설인 B.SQUARE 타워는 총 자산가치 399억 5000만원 가운데 약 170억원을 조각투자 방식으로 모집했다. 연간 배당수익률은 4.7% 수준으로 높은 수익률은 아니지만 투자자는 1좌당 1000원 단위로 참여해 소액으로 매월 수익을 실현할 수 있다는 점에서 기존 부동산 투자와 차별화된다.

B.SQUARE 타워 외관(사진=부동산조각투자회사 비브릭)

수백억원대 상업용 부동산에 소액으로 투자할 수 있는 부동산 조각투자가 새로운 투자 수단으로 주목받고 있다. 낮은 진입장벽과 빠른 투자금 회수 구조를 앞세워 시장이 빠르게 성장하고 있지만, 공실 위험과 유통시장 거래 활성화 여부 등 투자 전 살펴봐야 할 위험요인도 적지 않다는 지적이 나온다.

8일 부동산투자 업계 및 알투코리아부동산투자자문의 부동산 조각투자의 현황과 과제 보고서에 따르면 올해 3월 기준 국내 부동산 조각투자 누적 발행 상품은 27개, 누적 모집금액은 약 1173억원으로 집계됐다. 평균 연환산 배당수익률은 4.5% 수준이다.

국내 부동산 조각투자 시장은 2020년 첫 상품이 등장한 이후 가파른 성장세를 이어가고 있다. 첫해 모집 규모는 20억원대에 불과했지만 이듬해 누적 모집금액이 100억원을 넘어섰고, 2024년에는 연간 모집 규모가 300억원대를 기록했다. 이후 시장이 확대되면서 올해 초 누적 모집금액 1000억원을 돌파했다.

부동산 조각투자는 부동산 소유권이나 수익권을 디지털 증권 형태로 쪼개 다수의 투자자가 소액으로 투자할 수 있도록 만든 상품이다. 수억원의 자금이 필요한 직접 투자와 달리 소액 참여가 가능하고, 리츠(REITs)나 부동산 펀드보다 비교적 짧은 기간 내 배당수익과 매각차익 실현이 가능하다는 점이 특징이다.

실제 조각투자 상품의 93%는 월 또는 1~3개월 단위로 배당을 지급하고 있으며, 전체 상품의 30%는 2년 이내 매각을 목표로 설계돼 있다. 투자금 회수와 수익 실현 속도가 기존 부동산 직접, 간접투자 상품보다 빠른 셈이다.

다만 수익성 측면에서는 조각투자가 리츠 대비 경쟁력이 제한적이라는 분석도 나온다. 부동산 조각 투자 국내 시장 현황을 보면 전체 상품의 67%가 서울 소재 자산에 투자하고 있는데 서울의 월월 평균 배당 수익률은 4%다.

다만 개별 상품 간 수익률 차이도 뚜렷하다. 비교적 높은 배당수익률을 보이는 사례로는 대전 ‘하나 스타트업’이 연간 배당수익률 9.9%를 기록하고 있으며, ‘현대테라타워 DMC’ 역시 연간 배당수익률 7.6% 수준을 보이고 있다.

조각투자 상품의 수익 구조가 임대수익과 매각차익으로 나뉘는 만큼, 입지 경쟁력이 높은 자산은 배당수익률이 다소 낮더라도 매각 단계에서 수익성이 높아질 수 있다고 분석한다. ‘역삼 런던빌’은 연간 배당수익률 3.1% 수준이었지만 매각 배당수익률은 10.2%를 기록했다.

조각투자 상품의 매각 여부는 온라인 수익자총회를 통해 투자자 투표로 결정된다. 투자자는 취득세 부담 없이 부동산 투자에 참여하고 매각 수익도 누릴 수 있다는 장점이 있지만, 리츠나 부동산 펀드와 달리 자산 매입 시 차입 활용이 어려워 대규모 자산 운용에는 한계가 있다는 평가도 나온다.

전문가들은 향후 시장 성장을 위해서는 안정적인 임차인 확보와 함께 거래 활성화가 필요하다고 지적한다.

박용석 알투코리아부동산투자자문 소장은 “부동산 조각투자는 높은 수익률보다는 안정적인 배당과 빠른 투자금 회수가 가능한 투자상품으로 자리매김할 가능성이 높다”며 “다만 공실에 대한 리스크는 사전에 점검해야 하며 블록체인 기반 자동 거래·배당 시스템 구축과 제도적 보완이 병행될 경우 시장이 한 단계 더 성장할 수 있을 것”이라고 말했다.