외곽인데 '7억, 8억 신고가' 이럴 수가…난리난 서울 전셋값

[이데일리 이다원 기자] 지난 3일 서울 성북구 꿈의숲아이파크 전용 84㎡는 8억 9000만원에 전세 계약을 체결하며 최고가를 기록했고, 정릉e편한세상2차 전용 114㎡도 7억 5000만원에 전셋값 신고가를 새로 썼다.

서울 아파트 전셋값이 6년 4개월 만에 최고 상승률을 기록하고 곳곳에서 최고가 거래가 잇따르며 가격 상승세가 본격화하고 있다. 매물 감소와 가격 상승이 맞물리면서 일부 수요가 매매시장으로 이동하는 흐름도 나타나는 양상이다.

서울 남산에서 바라본 아파트.(사진=이데일리 이영훈 기자)

23일 한국부동산원이 발표한 ‘2026년 4월 셋째 주(20일 기준) 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 전세가격 지수는 전주 대비 0.22% 올라 2019년 12월 넷째 주(0.23%) 이후 6년 4개월 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 누적 상승률도 2.17%로 전년 같은 기간(0.40%)을 크게 웃돌았다.

자치구별로는 송파구와 성북구 아파트 전셋값이 각각 0.39% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다. 송파구는 지난해 10월 둘째 주(0.46%) 이후 최고 수준이다.

특히 최근 수요가 몰린 서울 외곽 지역을 중심으로 전셋값 상승률이 높아지는 양상이 나타났다. 성북구 외에도 노원구(0.32%), 강북구(0.30%), 도봉구(0.26%), 관악구(0.25%) 등이 큰 폭으로 뛰면서다. 또 동대문구(0.21%), 중랑구(0.21%), 구로구(0.20%), 금천구(0.20%) 등 동북권과 외곽 지역 전반에서 상승세가 두드러졌다.

‘한강벨트’로 꼽히는 한강변 주요 지역 전셋값도 높았다. 광진구(0.35%)는 서울 자치구 중 세 번째로 상승률이 높았고 영등포구(0.22%), 성동구(0.20%) 등도 서울 평균을 웃도는 상승률을 기록했다. 또한 서초구가 전주 대비 0.09%포인트 오른 0.19%, 강남구가 0.04%포인트 오른 0.08% 각각 오르며 전셋값이 전반적으로 뛰었다.

서울 전셋값 상승은 수도권으로도 확산하는 모습이다. 수도권 전셋값 상승률은 0.16%로 전주 대비 0.02%포인트 올랐다. 경기도는 0.13%로 상승폭을 유지했고, 인천은 0.13%로 0.06%포인트 확대됐다. 전국 상승률은 0.10%로 전주보다 0.01%포인트 높아졌다.

전세가격 상승의 배경으로는 매물 감소가 꼽힌다. 아실에 따르면 이날 기준 서울 전세물건은 1만 5307건으로 불과 한 달 전(1만 6911건) 대비 9.5% 감소했다. 연초 2만 3060건과 비교하면 감소 폭이 더 크다. 매물 축소가 가격 상승 압력을 키우며 전세난이 본격화하는 흐름이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “현재 전세시장은 가격 상승보다는 매물 부족에 따른 수급 불균형 영향이 크다”며 “매매 시장이 안정되더라도 전세 시장이 곧바로 안정되기는 쉽지 않은 상황”이라고 말했다.

외곽 중심 상승…전세난이 매매까지 자극

전세가격 상승은 매매시장에도 영향을 주고 있다. 서울 아파트 매매가격은 0.15% 상승했다. 지난 2월 첫째 주부터 둔화세이던 서울 아파트 매맷값은 3월 셋째 주 0.05%까지 내려갔다가, 3월 다섯째 주 0.12%까지 올랐다. 이후 4월 첫째 주 0.10%로 다시 축소 흐름을 보이다 3주 만에 다시 커졌다.

자치구별로는 송파구는 0.07% 올라 9주 만에 상승 전환했고, 강동구도 0.07%로 상승 폭을 키웠다.

상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽 지역으로 매수세가 유입되면서 매매가격 상승세가 이어지는 모습도 나타났다. 강서구가 0.31%로 가장 높은 상승률을 기록했고 관악구(0.28%), 성북구(0.27%), 동대문구(0.25%), 강북구(0.24%), 영등포구(0.24%), 광진구(0.22%), 노원구(0.22%), 구로구(0.22%) 등이 뒤를 이었다.

수도권 매매가격 상승률은 전주 대비 0.02%포인트 오른 0.09%를 기록했다. 경기(0.07%)는 직전 주와 동일한 상승률을 보였고, 인천(0.00%)은 보합으로 돌아섰다. 비수도권(0.00%)은 전반적으로 보합을 기록했으며, 전국 기준으로는 아파트 매매가격이 0.04% 올랐다.

전세가격 급등으로 실수요 일부가 매매로 이동하는 흐름이 반영된 결과로 풀이된다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “전·월세 매물 부족으로 임차인의 매수 전환이 이어지고 있고, 상대적으로 가격 부담이 낮은 중하위 지역을 중심으로 상승 흐름이 나타나고 있다”며 “이 같은 키맞추기 흐름이 점차 서울 외곽과 인접 경기 지역으로 확산할 가능성이 있다”고 말했다.