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10일 오후 서울 한국섬유센터 컨퍼런스홀에서 열린 ‘제11회 이데일리와 함께하는 웰스투어’에서는 정부의 잇따른 고강도 부동산 대책 등으로 한 치 앞을 내다볼 수 없는 부동산 시장과 미국·중국의 무역분쟁에 따른 불안감과 경기 침체 등으로 변동성이 커지고 있는 주식 시장에서 안전하게 투자할 수 있는 비법 공개 등 재테크 전문가들의 열강이 펼쳐졌다.
특히 올해 서울 아파트가 7% 오를 것이라며 ‘매수’ 전략을 외친 곽창석 도시와공간 대표의 강연은 참석자들의 뜨거운 호응을 받았다.
◇ “올해 서울 아파트 7% 오른다…향후 5년간 상승세 지속될 것”
곽창석 대표는 올해 부동산 시장을 ‘상승장’으로 전망했다. 그는 “부동산 가격이 오르는 것은 경제가 성장하는 것과 다를 게 없다”며 “바닥을 친 2013년을 기준으로 상승장이 끝날 때까지 수도권은 60~70%가량 오르고 멈추는 게 정상”이라고 주장했다. 2013년 이후 서울 아파트값은 현재 30%가량 올랐는데, 이는 당초 전망의 절반 정도라는 게 곽 대표의 진단이다.
그는 “서울 아파트와 경기 아파트의 매매가는 각각 7%, 6% 오를 것”이라며 “전세가도 각각 3%, 4% 상승할 것”이라고 말했다. 이러한 상승장은 앞으로 5년간 이어질 것으로 봤다.
곽 대표는 특히 40평대 이상 중대형 아파트를 주목했다. 그는 “정부의 세금 규제에 따른 소위 ‘똘똘한 한채’로 중대형아파트의 희소가치가 부각할 것”이라며 “올해 8월 이후로도 서울 중대형 아파트를 중심으로 가격이 오를 것”이라고 예상했다.
곽 대표는 정부가 최근 발표한 3기 신도시(고양 창릉·부천 대장)에 대해서는 지나치게 생색내기 위한 정책이라고 비판했다.
그는 “서울은 전세계 주요 도시 중 압도적으로 인구밀도가 높다”며 “주거 환경을 개선하려면 우량 택지를 더 확보하는 것은 정부의 통상적인 업무여야 한다”고 말했다. 문제는 정부가 이를 통해 집값을 잡으려 한다는 점이다. 곽 대표는 “정부는 3기 신도시를 통해 집을 사지 말고 기다리라는 신호를 보내고 있다”며 “향후 전세가 급등을 부르고 집값도 끌어올릴 것”이라고 했다.
◇“원도시 재개발 해제지역 주택정비사업 공략하라”
가성비 높은 투자 수단으로 ‘원도시 재개발 해제지역의 주택정비사업’이 제시됐다.
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자율주택정비사업은 지난해 2월 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 시행으로 새롭게 도입된 제도다. 단독·다가구주택 집주인들이 주민합의체(2명 이상)를 구성해 스스로 노후 주택을 개량하거나 공동주택을 신축하는 방식이다.
이 교수는 “앞으로 절대적 인구가 감소하는 동시에 1~2인 가구도 많아지는 만큼 원도시를 중심으로 재개발 해제지역 소규모주택정비사업에 관심을 둘 필요가 있다”고 조언했다.
◇고가 주택·상가 투자시 ‘법인’ 고려…절세 효과↑
매주 본지 기고를 통해 ‘절세 가이드’를 제시하고 있는 최인용 가현택스 대표세무사는 이날 고가 주택·상가 투자시 절세 전략을 소개했다.
최 세무사는 “정부가 부동산 과세와 대출 규제를 대폭 강화하는 가운데 종부세 과세 대상인 주택이나 상가 건물에 투자할 때는 (1인)법인을 고려하는 것이 유리할 수 있다”고 조언했다. 개인은 최근 대출 규제가 심하므로 자금 조달 면에서 법인이 유리하기 때문이다. 또 투자한 부동산을 임대해 발생한 소득에 부과하는 세금이나 투자 부동산을 처분할 때도 개인보다 법인의 부담이 작은 편이다.
그는 이어 “개인이 주택 임대 사업자로 등록하면 4~8년 동안 임대용 주택을 되팔 수 없지만 법인은 매매에 제한이 없다”며 “집 여러 채를 보유한 다주택자에게 더 무거운 임대 소득세를 매기는 중과 제도를 적용받지 않는 것도 법인의 장점”이라고 설명했다.
다만 법인은 취득세가 중과세되고 법인 설립 절차가 복잡하다는 점, 자금의 처리가 투명해야 한다는 점은 고려해야 한다.
◇100% 성공하는 투자 비법은?
이날 주식 투자 강연에는 박철민 이데일리ON 전문가가 나섰다. 그는 어려운 국내외 경제 환경 속에서 주식투자로 살아남기 위해서는 손절의 원칙을 철저히 지켜야 한다고 강조했다.
박 전문가는 “주식투자는 상승 또는 하락을 맞추는 5대 5 확률의 게임임에도 개인투자자 10명 중 8명이 손실을 보고 있다”며 “이는 개인투자자들이 손실 관리에 미흡하기 때문”이라고 지적했다. 주식투자로 돈 벌기 위해서는 손실관리부터 해야 하며 ‘7% 또는 10% 손실 시 반드시 손절매를 하겠다’는 원칙을 세워 투자해야 한다는 것.
그는 손절 없이 100% 성공할 수 있는 투자 비법도 공개했다. 이는 지수형 상장지수펀드(ETF)를 활용한 ‘85% 3매수 기법’ 투자로 투자 주기는 최소 1개월에서 최대 1년이다.
85% 3매수 기법이란 예컨대 지수형 ETF 가격의 전고점이 2만원일 경우 2만원의 85%인 1만7000원 이하에서 3분할(월봉 기준)로 매수하는 것이다. 이후 10% 이상의 수익이 났을 때 수익을 실현하는 방식이다.
박 전문가는 “85% 3매수 기법은 ‘미래는 반드시 발전한다(지수는 결국 우상향한다)’는 믿음, 확신이 있어야 한다”며 “전쟁, 대지진 등 재건 불가능한 이슈가 발생하지만 않는다면 성공확률은 100%”라고 강조했다.
