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지식산업센터 시장이 투자수요 실종과 금융 리스크 확산 속에 본격적인 구조조정 국면에 진입했다. 거래건수는 예년 수준을 유지했지만 거래금액과 거래면적이 큰 폭으로 감소했고, 법원 경매 물량은 전년 대비 4배 가까이 급증했다.
거래금액 4286억…전분기 대비 21% 감소
8일 지식산업센터114 운영사 알이파트너가 국토교통부 실거래가 자료를 인용해 분석한 결과에 따르면 올해 1분기 전국 지식산업센터 거래건수는 1043건으로 전 분기 대비 5% 감소했으며, 전년 동기와는 유사한 수준을 유지했다.
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시장에서 가격이 조정된 후 실수요 기업들 중심으로 지식산업센터를 선별적으로 매수하고 있는 것. 우량 입지와 적정 가격을 갖춘 자산 위주로 거래가 집중되는 모습이다. 다만 이같은 흐름이 투자 수요 회복까지는 연결되지 못한 것으로 분석된다.
수도권 거래 집중 현상도 지속됐다. 올해 1분기 수도권 거래건수는 905건으로 전국 거래의 약 87%를 차지했다. 또한 이 기간 수도권 거래금액은 약 3842억원으로 전국 거래의 약 90%가 수도권에서 이뤄졌다.
가격도 약세 흐름을 이어갔다. 전국 평균 거래가격은 1350만원으로 전 분기 대비 5% 하락했다. 서울 평균 거래가격은 2204만원으로 전 분기 대비 7% 떨어졌고, 경기도는 1187만원으로 전분기 대비 보합세를 보였다.
인천은 878만원으로 지난 분기 대비 22% 상승했다. 이는 저가 거래가 감소한 영향으로 해석된다. 다만 인천이 반등세를 보였어도, 전국 평균가격이 지난 분기 대비 하락한 만큼 가격 회복보다는 거래 구성 변화에 따른 일시적 등락으로 해석된다.
특히 시장 불안은 경매시장에서도 확인됐다. 올해 1분기 수도권 지식산업센터 경매 진행건수는 1233건으로 전년 동기 대비 약 300% 증가했다.
낙찰건수도 269건으로 늘었지만 평균 낙찰가율은 52.5% 수준에 머물렀다. 매수자들이 가격 메리트가 있는 물건만 선별적으로 매입하는 조정 장세가 이어지고 있다는 평가다.
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올해 하반기 공급절벽·저점 다지기 본격화
시장 참여자들의 고민은 금융 리스크에서 비롯된다. 금융기관의 담보평가 강화와 대출 연장 여부가 시장 흐름을 좌우하는 상황이다. 임대료 하락 경쟁이 심화되면서 운영수익은 감소하는 반면 금융비용 부담은 커지면서 자산 보유 부담도 확대되고 있다.
분양시장 침체도 심각하다. 올해 1분기 신규 분양 물량은 2개 분기 연속 '제로(0)'를 기록했다. 금융기관의 중도금·잔금대출 심사 강화와 실수요 기업들의 임차 선호 현상이 겹치면서 기존 분양 방식의 한계가 드러나고 있다는 분석이다.
이에 따라 업계에서는 임대를 통해 공실 리스크를 낮추고 실입주 수요를 확보한 뒤, 이를 분양으로 전환하는 '하이브리드 전략'이 새로운 대안으로 부상하고 있다.
실제로 일부 사업장은 리파이낸싱을 통해 착공 시점을 연기하거나 용도 변경을 검토하고 있으며, 금융기관 역시 신규 사업보다는 자산 매각과 대출 회수에 집중하는 분위기다.
다만 시장 전반이 침체된 가운데서도 차별화 현상은 뚜렷해지고 있다. G밸리, 성동구, 송파구 등 기업들의 지식산업센터 수요가 집중된 지역은 상대적으로 가격 방어력이 유지되고 있으며, 중대형 면적을 중심으로 한 실사용 거래도 증가하고 있다.
반면 경기도 외곽 신축 지식산업센터 중 호황기 소형면적 중심으로 대량 공급된 지역은 신규창업 감소와 투자 수요 이탈이 겹치면서 임차기업을 확보하지 못하고 있다.
지식산업센터114 관계자는 "현재 시장은 붕괴 국면이 아니라 자산 재편과 구조조정 과정"이라며 "올해 하반기부터 입주 물량이 급감하고 입주 업종 규제 완화 효과가 나타날 경우 수급 균형 회복과 함께 저점 다지기 국면이 시작될 수 있다"고 전망했다.
