종부세 완화로 쌓였던 급매 줄겠지만…꽁꽁 언 시장 녹이기엔 역부족

[이데일리 박종화 기자] 윤석열 정부의 부동산 세제 개편안이 발표되면서 부동산 시장도 주판알 튕기기로 분주해졌다. 세법 개정에 따른 이해득실, 시장 흐름을 따져보기 위해서다. 핵심인 종합부동산세 개편으로 다주택 보유 부담은 줄었지만 시장을 활성화하긴 역부족이란 게 전문가들의 평가다.

◇‘세제 개편에서 가장 중요한 건 종부세’ 한 목소리

28일 이데일리가 부동산 전문가 10명에게 이번 세제 개편에 따른 부동산 시장 영향을 설문조사한 결과 전문가 10명 모두 내년도 세제 개편안에서의 핵심은 ‘종부세 개편안’이라고 입을 모았다. 정부는 내년부터 종부세 다주택자 중과세율을 폐지하고 세율을 단일화하기로 했다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “윤석열 정부가 보유주택의 가격이 아닌 개수로 차별하던 기존 세제의 문제점을 보완하겠다고 나선 점은 긍정적”이라고 평가했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “시장에서 예상한 것보다 다주택자에 대한 혜택이 크게 나왔다”고 했다.

그간 집을 팔도록 압박해 온 ‘종부세 중과’가 사라지는 만큼 다주택자도 한숨 돌릴 수 있게 됐다. 다주택자가 매물을 거둬들이면 가격 하방 압력도 그만큼 감소한다. 임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “기존 다주택자는 세율이 낮아지게 돼 급하게 처분해야 하는 압력에서 다소 벗어날 수 있게 됐다”며 “최근 주택 가격이 하향 추세인데 매물 출현이 더뎌지면서 주택가격을 일정 부분 지탱하는 요소로 작용하리라 예상한다”고 말했다.

◇세제 개편만으로 가격 띄우긴 역부족

대부분 전문가는 이번 세제 개편만으로 하락하고 있는 부동산 가격을 방어하기에 역부족이라고 진단했다. 내년까진 지금 같은 주택시장 조정이 이어지겠다고 했다. 금리 상승 압박이 시장에 더 강하게 작용하고 있어서다. 금리가 오르면 주택 수요자의 자금 조달 능력이 떨어지기 때문에 주택 매수세도 위축한다. 최근 주택 거래량이 급감한 것도 이런 배경에서다. 금융전문가들은 현재 2.25%인 한국은행 기준금리가 3.0%까지 오를 수 있다고 전망한다.

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 모습.(사진=연합뉴스)

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “급격한 금리 인상에 따른 구매심리 약화로 거래가 급감하면서 주택 가격 약세가 전국적으로 확산하고 있다”며 “거래절벽이 심화하면서 하급지, 외곽지역, 지방 등을 중심으로 좀 더 가파른 가격 조정이 예상된다. 서울·수도권 상급지도 거래가 줄면서 가격 조정은 불가피하다”고 예상했다. 내년 시장 상황에 대해 김 소장은 “금리와 경기상황에 달렸다”며 “심각한 경기 침체가 없다면 정부 대책에 따라 연착륙 가능성을 기대할 수 있다”고 했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “올해 상반기가 집값 고점이었다고 본다”며 “내년부터는 하락국면으로 전환할 것”이라고 했다. 다만 고 원장은 “경기가 장기 침체에 빠지지 않는다면 급락 가능성은 작다”며 “하향 안정세로 갈 것”이라고 내다봤다.

일부 전문가는 부동산 경기의 회복 가능성을 점치기도 했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “러시아와 우크라이나 전쟁 등 글로벌 리스크가 올 하반기 또는 내년에 해소한다면 금리는 하락하고 거래는 살아나면서 가격이 우상향할 것으로 보인다”고 말했다. 전문가들은 한동안 ‘영끌(영혼까지 끌어들이듯 자금을 조달하는 것)’ 등 무리한 주택 매수는 피하라고 조언했다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “무주택자에겐 여전히 청약이 가장 좋은 내 집 마련 방법”이라며 “꼭 집을 사야 하는 상황이거나 대출을 많이 받지 않아도 된다면 모를까 한동안 시장을 관망하는 게 좋다”고 했다.

1주택자 역시 마찬가지다. 김효선 위원은 “1주택자도 종부세 공제 기준이 높아지고 세율이 낮아진 만큼 더 좋은 집으로 이동하기 좋아진 건 맞다”며 “지금 거래가 뚝 끊긴 데다 그간 주택 가격 상승으로 과표 자체가 높아진 만큼 투자 목적으로 추가 매입하기에 적당한 시기는 아니다”고 했다.