아파트 시세-분양가 격차 확대…"지난해 역대 최대치 경신"

[이데일리 김나리 기자] 아파트 시세와 분양가 격차가 지난해 사상 최대치로 벌어졌다는 조사 결과가 나왔다.

(자료=부동산R114)

24일 부동산R114에 따르면 지난해 전국과 서울의 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 각각 1313만원, 2798만원을 기록했다.

그러나 평균 아파트 시세는 전국 2233만원, 서울 4300만원으로 집계됐다. 시세 대비 분양가 수준이 전국은 920만원, 서울은 1502만원 저렴했다. ‘국민평형’으로 불리는 전용 85㎡ 기준으로 살펴보면 분양가 수준이 시세 대비 3억∼5억원 낮았던 셈이다.

지난해에는 서울 외에도 세종(-892만원), 경기(-643만원), 부산(-182만원), 대전(-158만원), 인천(-86만원)에서 3.3㎡당 분양가가 시세보다 낮았다. 대부분 지역이 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에 해당돼 분양가 통제 강도가 더 컸기 때문으로 풀이된다.

반면 이처럼 분양가 매력이 커지면서 청약경쟁률은 고공행진을 거듭한 것으로 나타났다. 시세와 분양가의 편차가 가장 크게 나타난 서울은 지난해 역대 최고경쟁률인 164대 1을 기록했다는 게 부동산R114의 설명이다.

부동산R114 관계자는 “2000년 아파트 시세 조사를 시작한 이래 연간 기준으로 작년이 분양가와 매매 시세 편차가 가장 크게 벌어졌다”며 “정부가 분양가 관리를 강화한다고 나선 2019년부터 시세와 분양가의 편차가 확대됐다”고 지적했다.

앞서 정부는 고분양가가 주변 집값을 자극한다며 지난 2017년 ‘8·2 대책’을 발표하고 분양가 관리에 들어갔다. 주택도시보증공사(HUG)와 지방자치단체 승인 권한을 통해 분양가 통제에 나섰고, 2019년에는 민간택지 분양가상한제를 도입해 시세 대비 일정 수준 이하로 분양가를 제한했다.

이에 따라 서울의 경우 2016년에는 분양가가 시세보다 3.3㎡당 124만원 비쌌으나 2017년과 2018년에는 각각 117만원, 40만원 더 저렴해졌다. 그 뒤로는 2019년 543만원, 2020년 1094만원, 지난해 1502만원으로까지 편차가 확대됐다.

부동산R114 관계자는 “정부는 최초 분양가 수준을 낮추면 입주 시점에 주변시세를 안정시킬 것으로 예상했지만 분양가 자율화로 시세보다 분양가가 높았을 때와 결과는 별반 다르지 않았다”며 “주요 신축아파트는 입주와 동시에 편차에 해당되는 프리미엄이 한 번에 반영되거나 혹은 주변시세를 끌어가는 랜드마크 단지가 된다. 즉 분양권이 준공 혹은 입주와 동시에 주변시세 혹은 그 이상에 맞춰지는 것으로 볼 수 있다”고 설명했다.

그러면서 “최근 정부와 HUG 등이 분양가 심사 매뉴얼을 주변 현실에 부합하는 형태로 변경했고, 물가상승(건축비, 인건비, 물류비 등)과 공시가격 인상 등에 따라 분양가 상승 요인도 상당하지만 청약 당첨은 분양가 외에도 계약금 분할 납부 등 여러 장점이 크다”며 “지난 해 말부터 일부 지역은 청약이 미달되거나 경쟁률이 낮아지는 양극화된 모습을 보이고는 있지만 무주택 실수요자의 청약 경쟁은 올해도 치열하게 전개될 전망”으로 내다봤다.