호텔 시장 회복세와 맞물려 매각에 따른 시세차익 기대감이 커지고 있다. 호텔 매각이 완료되면 투자자들에게 특별배당이 지급될 예정이다.
2040년까지 책임임대계약…'안정·수익성' 확보
12일 금융투자업계에 따르면 신한서부티엔디리츠는 최근 나인트리 호텔 동대문 매각을 위해 컬리어스·딜로이트 안진 컨소시엄을 주관사로 선정하고 본격적인 매각 절차에 돌입했다.
컬리어스·딜로이트 안진 컨소시엄은 ‘신라스테이 해운대’, ‘신라스테이 서대문’, ‘포포인츠 명동’, ‘서울역’ 등 다수 호텔 거래를 자문한 호텔 딜 전문가 그룹이다.
신한서부티엔디리츠는 스폰서인 서부티엔디(서부T&D)와 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 협업으로 만들어진 리츠다.
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나인트리 호텔 동대문은 서울지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역과 지하철 2·5호선 을지로4가역에서 걸어서 6분 거리에 있는 3성급 호텔이다. 동대문 상권과 도심권역(CBD), 동대문디자인플라자(DDP) 접근성이 양호하다.
특히 이 호텔은 파르나스호텔과 오는 2040년까지 책임임대차 계약을 체결하고 있다. '최소보장임대료'(MRG)와 '매출 연동 임대료'가 결합된 구조를 통해 안정성과 수익성을 동시에 확보한 자산으로 평가된다.
'최소보장임대료'는 아웃렛, 복합쇼핑몰 등에서 매출이 낮아도 사전에 정해둔 정액의 최소 금액을 의무적으로 지불하는 임대료 계약 방식이다. 반면 '매출 연동 임대료'는 고정된 월세 대신, 임차인의 월 매출액 중 일정 비율을 임대료로 지불하는 방식이다.
국내에서 호텔 수요는 지속적으로 증가하는 추세다. 외국인 관광객 급증과 내국인 여가 수요 확대, K-콘텐츠를 중심으로 문화관광 활성화가 맞물리면서 숙박 수요가 빠르게 증가해서다.
마이스(MICE) 산업도 회복세를 보이는 영향이다. 마이스란 기업회의, 포상여행, 국제회의, 전시회 등을 포함하는 서비스 산업을 의미한다.
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수도권 주요 호텔들은 최근 객실당 4억원대 중반 수준에서 거래되는 등 시장 가격이 상승해왔다. 반면 신규 호텔 공급은 제한적인 상황이다. 호텔 멸실 및 개발비 상승 때문이다.
특히 서울 내 공급 예정 호텔 중 80% 이상은 5성급 럭셔리 호텔로, 3~4성급 호텔의 추가 공급이 제한적이다. 수도권 주요 호텔에 대한 기관투자자의 관심도 꾸준히 증가하고 있다.
이런 흐름을 감안하면 나인트리 호텔 동대문은 작년 매입가 대비 상당 수준의 시세차익이 가능할 것으로 보인다.
앞서 신한서부티엔디리츠는 지난해 9월 나인트리 호텔 동대문을 540억원(객실당 약 2억4700만원)에 매입했다. 최근 호텔 매매가격이 객실 당 4억원대 중반 이상이라는 점을 감안하면 상당한 시세차익 실현이 예상된다.
신한서부티엔디리츠는 이번 매각이 마무리되면 투자자들에게 특별배당 지급도 추진할 예정이다.
금융투자업계 관계자는 “코로나19 이후 회복 국면에서 호텔은 가장 빠르게 반등한 자산군 중 하나”라며 “나인트리 호텔 동대문은 책임임대차계약이 장기적으로 체결된 만큼 기관투자자에게 투자 매력이 있을 것”이라고 말했다.
신한서부티엔디리츠는 지난 2021년 상장 당시 서부티엔디가 보유한 부지를 개발해 리츠에 담는 한편 시장에서 우량 자산을 확보해 편입해서 리츠를 지속적으로 성장시키는 계획을 발표했다.
신한서부티엔디리츠는 이 계획에 따라 시장에서 우량 호텔 자산 매입을 추진한다. 또한 서부티엔디가 직접 개발하는 신정동 도시첨단물류단지, 나진상가 개발사업에서 리츠의 점진적 참여를 지속적으로 검토하고 있다.
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